Ao realizarmos a utilidade da aplicação de diversas metodologias de avaliação, tem atualmente particular acuidade e oportunidade a apreciação comparada, que iniciaremos com este poste sobre o uso do Método CIMI na avaliação imobiliária.
Iniciamos o tema pela apresentação das principais razões e objetivos subjacentes a este código CIMI , que decorrem da leitura do Dec.Lei 287/2003.
Apresentaremos mais tarde uma dissecação da fórmula geral de cálculo prevista no método CIMI, explanando todos os parâmetros envolvidos até à fórmula deduzida.
Constituindo-se num método novo, o método CIMI define parâmetros e regras objetivas próprias e é em si mesmo uma novidade em Portugal, naturalmente resultante de um trabalho aturado que importa respeitar.
No Preâmbulo do Dec. Lei 287/2003 de 12 de Novembro pode ler-se: “Há muito tempo que existe um largo consenso acerca do carácter profundamente injusto do regime de tributação (estática) do património imobiliário motivado em parte pela profunda desactualização das matrizes prediais e essencialmente na inadequação do sistema de avaliações prediais…”.
Resumidamente, dos principais aspetos diremos que o novo código assenta nos seguintes pressupostos:
- Inadequação dos Métodos
Embora o Código da Contribuição Autárquica tenha entrado em vigor em 1 de Janeiro de 1989, o sistema de avaliações vigente era ainda o do velho Código da Contribuição Predial e do Imposto Sobre a Indústria Agrícola, de 1963 (e que em grande parte manteve o sistema do Código da Contribuição Predial de 1913).
Ou seja, o sistema de avaliações até agora vigente foi criado para uma sociedade que já não existe, de economia rural e onde a riqueza imobiliária era predominantemente rústica. Por essa razão, o regime legal de avaliação da propriedade urbana até agora vigente era profundamente desajustado da realidade atual.
- Desfasamento Face ao Mercado
A enorme valorização nominal dos imóveis, em especial dos prédios urbanos habitacionais, comerciais e terrenos para construção, minaram a estrutura e a coerência do atual sistema de tributação.
Estes fatores conduziram a distorções e iniquidades, incompatíveis com um sistema fiscal justo e moderno e sobretudo, no entender do legislador, a uma situação de sobre tributação dos prédios novos ao lado de uma desajustada sub tributação dos prédios antigos.
- Alterar Versus Legislar de Raiz
A profundidade das alterações introduzidas é de tal ordem que se entendeu, em lugar de rever a contribuição autárquica, criar o imposto municipal sobre imóveis (IMI), terminologia entendida como mais adequada para designar a realidade tributária em causa.
- Carácter Inovador
Com este Código opera-se uma profunda reforma do sistema de avaliação da propriedade, em especial da propriedade urbana.
Lê-se no Dec. Lei 287/2003, que pela primeira vez em Portugal “o sistema fiscal passa a ser dotado de um quadro legal de avaliações que se pretendeu totalmente assente em fatores objetivos, de grande simplicidade e coerência interna, e sem espaço para a subjetividade e discricionariedade do avaliador”.
É um quadro legal, pensamos que igualmente sem espaço para as vicissitudes do mercado imobiliário e do arrendamento, instituindo o CIMI o principio de que o valor económico do prédio urbano tem imediata correspondência no valor de mercado. O que não é verdade.
- Fatores Tidos em Consideração
Foram acolhidas, no essencial, as recomendações do relatório da Comissão de Desenvolvimento da Reforma Fiscal, bem como os critérios do anteprojecto do Código de Avaliações elaborado em 1991, atualizados mais tarde no âmbito da Comissão da Reforma da Tributação do Património, considerando-se, nomeadamente, a relevância do custo médio de construção, da área bruta de construção e da área não edificada adjacente, o preço por metro quadrado, incluindo o valor do terreno, a localização, a qualidade e conforto da construção, a vetustez e as características das envolventes.
- Importância da Localização
Estes fatores são complementados com zonamentos municipais específicos, pretensamente correspondentes a áreas uniformes de valorização imobiliária, com vista a impedir a aplicação de fatores idênticos independentemente da localização de cada prédio e de cada município no território nacional.
- Repartição Mais Justa
Os objetivos fundamentais das alterações propostas são o de criar um novo sistema de determinação do valor patrimonial dos imóveis, o de atualizar os seus valores e o de repartir de forma supostamente mais justa a tributação da propriedade imobiliária.
- Equidade e Progressividade
Outro dos principais objetivos a alcançar é o da rápida melhoria do nível de equidade. Tal é prosseguido, enquanto não for determinada a avaliação geral, como sabemos atualmente a decorrer, através de:
a) da actualização imediata da matriz dos valores patrimoniais tributários, pela via da avaliação geral.
b) da redução substancial dos limites da taxa, antes fixados em 0,4% (mínima) e 0,8% (máxima) para 0,2% (mínima) e 0,5% (máxima)tes fixados em 0,4‰ (mínima) e 0,8‰ (máxima);
c) do estabelecimento de limites ao aumento da Coleta, por forma a que não ocorra nem um agravamento exagerado e abrupto do imposto a pagar, nem uma quebra na receita, competindo aos municípios determinar em concreto qual a taxa a aplicar.
- Salvaguarda de Imóveis com Arrendamentos Antigos
No caso de prédio ou parte de prédio urbano para habitação celebrado antes da entrada em vigor do Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto -Lei n.º 321 -B/90, de 15 de Outubro, ou por contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado antes da entrada em vigor do Decreto -Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, o valor patrimonial tributário, para efeitos exclusivamente de IMI, não pode exceder o valor que resultar da capitalização da renda anual pela aplicação do factor 15. A atualização do valor patrimonial dos prédios urbanos arrendados e que continuem arrendados no domínio de vigência do novo Código, será feita através da capitalização da renda anual, evitando assim que os seus titulares se vejam confrontados com um imposto a pagar que poderia exceder o rendimento efetivamente recebido.
- Prédios Rústicos
Nos prédios rústicos, continua a considerar-se como base para a tributação o seu potencial rendimento produtivo, com alterações de menor relevância, sendo a realização de uma reforma mais global diferida para o momento da reestruturação da base cadastral destes prédios.
- Maior Liberdade Municipal
Os prédios urbanos novos e os que forem transmitidos no domínio de vigência do CIMI serão objecto de avaliação com base nas novas regras de avaliação e passarão a ser tributados por uma taxa entre 0,2% e 0,5%, a fixar por cada município.
Maior Liberdade Municipal
Outra medida importante desta reforma é o reforço dos poderes tributários dos municípios, nomeadamente através dos novos poderes de determinar alguns benefícios fiscais, no âmbito das políticas urbanística, cultural, de desenvolvimento e de combate à desertificação.
As Novas Taxas de Tributação (IMI)
Estas taxas incidem sobre o valor patrimonial apurado.
Tratando-se de prédios mistos, constituídos por parte rústica e parte urbana, aplica-se ao valor patrimonial de cada parte a respetiva taxa.
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