CASAS PERDEM VALOR

Se antes comprar casa era um bom investimento porque valorizava, hoje essa situação inverteu-se. Em Junho deste ano, o valor médio de avaliação bancária para habitação desceu 7,9%.

Uma das principais preocupações do setor imobiliário nos últimos tempos tem sido a desvalorização na avaliação bancária dos imóveis. Depois de anos de crescente valorização, os valores das casas começaram a cair. E se comprar um imóvel representava um bom investimento, esse negócio já não é assim tão rentável. Tal como no mercado automóvel, onde o carro que sai do stand começa automaticamente a desvalorizar; também as casas seguem o mesmo caminho.

De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), no mês de Junho deste ano o valor médio de avaliação bancária para habitação situou-se nos 1.039 euros o metro quadrado, registando uma variação mensal negativa de 0,8%, e um decréscimo homólogo de 7,9%. Em termos de amplitude, considerando os 25% menores e 25% maiores, a avaliação bancária nacional para habitação registou-se entre os 667 euros/m2 e os 1.673/m2.

Algarve com valores mais elevados

Segundo o relatório de Agosto de 2012 do Gabinete de Estudos da APEMIP (Associação de Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal), numa desagregação por regiões é interessante verificar que no mês de Junho, o Algarve registou o valor médio de avaliação mais elevado (1.332/m2), seguindo a tendência do mês passado.

Já nas Áreas Metropolitanas, de Lisboa e do Porto, o valor médio no mês em análise foi respetivamente de 1.240 euros/m2 e 967/m2. Com valores acima das respetivas médias metropolitanas estão os municípios de Lisboa (1.875/m2), Cascais (1.531/mm2), Oeiras (1.480/m2), Odivelas (1.291/m2), Loures (1.257/m2) e Almada (1.254/m1); e Porto (1.288/m2), Matosinhos (1.139/m2), Espinho (1.123/m2), Póvoa do Varzim (1.105/m2) e Vila do Conde (999/m2).

Apartamentos valem mais

Através do INE é possível observar a variável em análise para cerca de quarenta cidades. Nestas destacaram-se em Junho, com valores acima da média nacional, Faro (1.315/m2), Portimão (1.257/m2), Évora (1.243/m2), Coimbra (1,217/m2) e Olhão (1.062/m2). Numa análise por tipo de habitação, mais concretamente apartamentos vs moradias, no mesmo período o valor médio, no âmbito nacional era 1.065/m2 e 992/m2, respetivamente.

Comparando o mês em análise com o mesmo período em 2011, observou-se uma contração mais acentuada nos apartamentos (-9,5%) do que nas moradias (-5,8%). Também face a Maio houve uma quebra, mas menor, nos apartamentos (-1,2%), e uma ligeira subida nas moradias (0,2%).

Este panorama sugere que, ao decidir a compra de uma habitação, é necessário equacionar muito bem a casa que pretende adquirir. Na altura de escolher, pondere os prós e contras da habitação porque mais tarde, se optar pela venda, poderá não ser pelo mesmo preço que a comprou, mas sim inferior.

Fonte:http://imobnewsportugal.blogspot.pt/2012/08/casas-perdem-valor.html

AVALIAÇÕES BANCÁRIAS, VOLTAM A DESCER

O valor médio da avaliação bancária da habitação voltou a descer em Julho, com o metro quadrado a valer 1.033 euros, menos seis euros do que em Junho, segundo dados do Instituto Nacional de Estatística.

Em Julho de 2011, o valor médio da avaliação bancária situava-se nos 1.114 euros, o que corresponde a uma variação homóloga de -7,3% e a uma desvalorização do metro quadrado em 81 euros.

Na Área Metropolitana de Lisboa, a diminuição foi mais acentuada, com o valor médio da avaliação bancária em julho a fixar-se nos 1.236 euros, 0,3% abaixo do mês anterior e menos 8,5% do que o mês homólogo.

Na Área Metropolitana do Porto, o valor da avaliação bancária situou-se nos 969 euros por metro quadrado, o que corresponde a uma variação de 0,2% em cadeia e -6,8% em termos homólogos.

A região do Alentejo e a Região Autónoma dos Açores foram as que registaram uma variação homóloga mais acentuada, com descidas de 9 e 21%, respectivamente.

Fonte. Económico

MERCADO IMOBILIÁRIO, CONSUMIDOR COM NOVOS COMPORTAMENTOS

Por muito tempo, para alcançar os seus objetivos de marketing, foram usadas técnicas e estratégia como telemarketing, email’s em massa, mala direta, rádio, impressos e TV visando impactar o consumidor das mais variadas formas possíveis. No cenário atual, em que vivemos uma revolução digital, o uso dessas técnicas e estratégias tem perdido eficácia à medida que o consumidor aprende e começa a evitar essas interrupções.

O novo comportamento

Com a popularização dos mecanismos de buscas como Google, Yahoo e Bing ou de portais e sites que concentram ofertas de imóveis e imobiliárias, o utilizador está aprendendo a se comportar de forma crítica e seletiva. A internet permite ao  utilizador  fazer a sua busca no conforto e comodidade de seu lar, podendo fazer um levantamento completo do imóvel, da região, visualizar fotos e vídeos, pesquisar dados relevantes sobre o bairro e solicitar o agendamento de uma visita, que muitas vezes pode ser feita online diretamente com o agente imobiliário.

Hoje, o consumidor pesquisa e recolhe informações através de mecanismos de buscas. Quem procura alguma informação executa uma pesquisa de dezenas ou centenas de vezes por dia e ao invés de assistir a uma publicidade na TV, ler uma mensagem de spam ou ouvir um representante de vendas, a maioria prefere por intermédio de notebooks, tablets ou smartphones procurar a informação online através de um portal ou blog especializado que encontrou no Google.

Somado a isso temos o efeito da viralização(antes chamado “boca-a-boca”) que tem sido potencializado pelas redes sociais, permitindo ao mediador trabalhar a fidelização de seus potenciais clientes junto da sua marca ou seu nome, através de um continuo relacionamento, seja através de email-marketing ou através das redes sociais.

O nível de confiança adquirido por motores de busca como o Google, bem como de sites e portais imobiliários aliado ao poder de propagação de redes sociais como Facebook, Twitter e Google Plus, permitem aos profissionais do setor imobiliário um alto nível de segmentação, aumentando a relevância para o seu cliente e consequentemente melhorando os resultados de suas ações.

O Marketing tradicional acabou?

É lógico que marketing tradicional continua tendo seu valor...aliás, o marketing online é apenas mais uma das várias estratégias de marketing. O que deve ser feito é a revisão de velhos conceitos e paradigmas, afinal, as pessoas cansaram-se de serem interrompidas através das mensagens tradicionais criando um bloqueio natural que muitas vezes leva à rejeição natural do que está sendo oferecido.

O ponto principal é que as pessoas aprendem e interagem de forma totalmente diferente desde alguns anos atrás e usam a internet para obter informações, comprar e se relacionar, trazendo um novo comportamento pouco conhecido e explorado. Entretanto, a essência do ser humano continua sendo a mesma com os seus desejos, falhas e vontades, o que mudou foi o seu comportamento perante essas necessidades que hoje são potencializadas pelas redes sociais.

O caminho do sucesso é, sem dúvida, o equilíbrio e a combinação certa das estratégias disponibilizadas, procurando sempre integrar as ações tradicionais com as novas ferramentas que hoje estão facilmente acessíveis,  e tentar cada vez mais entender as atividades e relações humanas para conseguir atender seus anseios e desejos.

Fonte:http://imobnewsportugal.blogspot.pt/2012/08/o-novo-comportamento-do-consumidor-no.html?utm_source=feedburner&utm_medium=email&utm_campaign=Feed:+blogspot/TQXhj+(ImoNews+Portugal)

A REGRESSÃO LINEAR

Todos os métodos acabam por ser comparativos com os dados de mercado.

Quando a variável dependente ou explicada é determinada por uma variável conhecida temos uma regressão simples. Quando esta relação é linear temos uma regressão linear simples.

A melhor maneira de observar as tendências extraídas do próprio mercado é através de uma representação dos dados em eixos cartesianos.

Se considerarmos, como nos exemplos das Fig.(s)1.; 2; 3 e 4 uma representação da variação dos preços unitários do terreno, em relação às respectivas frentes dos lotes podemos observar :

Na figura 1. a atendência da amostra. A intensidade (inclinação da recta) da amostra. A dispersão de dados (homocedasticidade) da  amostra.  A forma funcional da curva da amostra.                                                                      

Na figura 2 pode-se antever a recta de regressão correspondente à amostra, representada pela recta que passa mais próxima de todos os pontos e que corresponde ao modelo procurado.                                                  

                         Fig. 1.  Tendência da amostra      Fig. 2. A recta de regressão

Assim para se encontrar uma estimativa do preço médio para um lote com Fo de frente, basta encontrar o correspondente preço qo na Fig. 3. Para explicitar o modelo em forma de uma equação, por se tratar de uma recta será no exemplo da Fig. 4 a seguinte equação:

    Fig.  3  Estimativa do  preço médio        Fig. 4. O modelo em forma de uma equação

q = bo + b1 . Fe

  onde bo = 98  ® corresponde ao coef. linear da recta

    b1  = tg 45º = 1® corresponde ao coef. angular

Q = 98 + Fe sendo  este o Modelo para estimar os preços médios de quaisquer terrenos com frentes    dentro dos limites abrangidos pela pesquisa.    

INFERÊNCIA ESTATÍSTICA, MÉTODO CIENTIFICO

Esta metodologia, reconhecida por diversos autores  como cientifica, difere frontalmente dos procedimentos empíricos adoptados pela homogeneização de valores, onde predomina o subjectivismo dos factores correctivos que não respeitam o mercado e o atrelam ao pensamento e à vontade do avaliador.

O Método Cientifico propícia a busca do verdadeiro comportamento do mercado, através de modelos matemáticos que descrevem a real influência dos atributos formadores de valor, livre de subjectividade e das fórmulas empíricas.

É válido para este Método o que atrás ficou dito para o Método Comparativo de Dados de Mercado, sendo diferente na forma de tratamento dos dados que sucintamente iremos partilhar e explanar no futuro. 

TAXA NOMINAL E TAXA EFECTIVA

Tem ainda valor e resultados diferentes considerar-se uma taxa nominal, ou uma taxa efectiva.

Diz-se que uma Taxa é Nominal: Quando o período de capitalização difere do representado por ela, por exemplo,    t = 12% a.a.( ao ano) com capitalização mensal. Isto é o mesmo que uma capitalização de 1% a.m.., que representa mais que 12% a.a..

Diz-se que uma Taxa é Efectiva: Quando o período de capitalização coincide com o representado por ela.

 Questões – Problema do Método:

- Determinação do Prémio de Risco ou taxa de atractividade.

- Existência de um mercado de arrendamento capaz de fornecer valores médios de renda. 

AVALIAÇÕES FISCAIS E IMI , DECO

A associação DECO alerta esta quarta-feira para a possibilidade de o valor patrimonial fiscal dos imóveis mais do que duplicar em alguns casos, o que, somado às taxas de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), «aumentará o sufoco financeiro das famílias».

Num artigo da revista Dinheiro e Direitos divulgado às redações, a associação de defesa dos consumidores refere que a reavaliação de cinco milhões de imóveis atualmente em curso é «há muito necessária» por permitir valorizar valores desajustados.

«Contudo, nalguns casos, o valor patrimonial poderá mais do que duplicar, o que, somado às elevadas taxas de IMI (com um máximo de 0,5%), aumentará o sufoco financeiro das famílias», lê-se.

A DECO indica ainda que o desconhecimento das novas regras ou a «inércia dos contribuintes permite ao Fisco arrecadar mais IMI do que o devido».

Dada a informatização dos dados, a associação manifesta não compreender a dificuldade do Fisco em atualizar automaticamente alguns parâmetros usados no cálculo do IMI, como a antiguidade ou o valor do terreno.

«Resultado: o contribuinte paga imposto como se a casa fosse sempre nova e o metro quadrado ainda valesse o mesmo», denuncia a DECO, citada pela Lusa, acrescentando que a atualização obriga a uma deslocação às Finanças e ao eventual pagamento mínimo de 204 euros.

Segundo a associação, a fatura pode ultrapassar os três mil euros e, com «estes valores, o Fisco pretende desincentivar todo o tipo de reclamações».

Para a DECO, é «grave» o resultado de algumas avaliações não se refletir no IMI a pagar, mas apenas para IRS (Imposto Sobre o Rendimento Singular), IRC (Imposto sobre o Rendimento Coletivo) e IMT (Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis).

«Depois de ter enviado as conclusões desta investigação ao Governo e ao Parlamento, a DECO aguarda uma reação célere, que garanta justiça fiscal», lê-se.

Em março, o secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, Paulo Núncio, afirmou que as despesas pela segunda avaliação dos imóveis serão apenas pagas quando o valor se mantenha ou suba.

Fonte:http://www.agenciafinanceira.iol.pt/economia/imoveis-avaliacoes-fiscais-imi-agencia-financeira/1369448-1730.html

AVALIAÇÕES BANCÁRIAS, QUEM DEFENDE OS CLIENTES?

Avaliações mais baixas das casas entregues aos bancos estão a  pressionar o valor médio dos imóveis, diminuindo a garantia prestada por quem vai pedir financiamento.

Está a aumentar o número de famílias que, perante a impossibilidade de pagar o empréstimo da casa, vê-se obrigado a entregá-la. Antes da dação, a habitação é avaliada e, regra geral, o valor é reduzido, contribuindo para que a avaliação média dos imóveis esteja a cair a um ritmo acelerado. O que reduz a garantia prestada por quem pretende contrair crédito para adquirir um imóvel, traduzindo-se em custos mais elevados.

Fonte: Negócios

Hoje em dia é vulgar a avaliação de bens imóveis como garantias reais de empréstimos concedidos pela banca a particulares ou empresas. São exemplos recorrentes a avaliação de fracções habitacionais para o crédito à habitação ou de imóveis de empresas para operações de “lease-back” ou ainda da avaliação de imóveis, dados como garantias reais de empréstimos de médio-longo prazo.

O Aviso n.º 5/2007 do Banco de Portugal é inequívoco quando afirma que quer o valor de mercado quer o valor do bem hipotecado devem ser documentados de forma transparente e clara.

Não será necessária uma reflexão profunda de todos os intervenientes, entidades bancárias, peritos avaliadores e clientes bancários para analisarem, em conjunto, se todos estes pressupostos têm sido aplicados com a devida correcção, para que a parte mais débil negocialmente não seja sistematicamente prejudicada?! 

TAXA DE ACTUALIZAÇÃO

A taxa de actualização visa actualizar valores monetários futuros, isto é, procura determinar que valor tem no momento presente, determinado capital que se irá consumir ou receber no futuro.

No estabelecimento da taxa de actualização dever-se-á atender às seguintes realidades:

a)       “1Euro” aplicado hoje, não poderá obviamente ser consumido hoje noutro investimento.

b)      “1 Euro” hoje, vale mais do que “1 Euro” amanhã, pois que o primeiro pode ser aplicado hoje e ser remunerado e deste modo supera em valor o segundo.

c)      “1 Euro” aplicado hoje num activo de maior risco, terá menor valor do que “1 Euro” aplicado num investimento de menor risco ou sem risco.

As realidades referidas poderão ser traduzidas pela soma das seguintes taxas:

tact = ts + ti + tr

ts = representa uma remuneração real mínima sem qualquer risco. – (pretende pagar a privação do capital).

ti = representa o índice de preços no consumidor ou inflação. – (pretende pagar a inflação).

tr = representa a rendibilidade adicional ou prémio de risco. – (pretende pagar o risco assumido).

Sendo possível na conjugação destas três taxas, considerar diferentes tipos de taxas de actualização:

Taxa de actualização sem risco  tsr = ts + ti 

( na prática corresponde à taxa de remuneração de Obrigações do   Tesouro)

Taxa de actualização com risco tn = tsr + tr 

(correspondente à taxa de Obrigações do Tesouro mais uma taxa Prémio de Risco)

Taxa de actualização real   treal = ts + tr 

(na prática correspondente a um cenário de inflação  generalizada e homotética)

TAXA DE CAPITALIZAÇÃO, CONCEITO

Admitindo um cenário de inflação       homotética e  em que o       rendimento predial seja      proporcionado    perpetuidade,      virá para    uma  propriedade produtiva   ou   passível de ser     arrendada,  a determinado valorde Renda com base nos “cash-flow” gerados o seguinte  valor do prédio:    V = R / ( T real)

Se compararmos o valor actual de um recebimento perpétuo, com o valor actual de um recebimento a concretizar-se durante um período de tempo não perpétuo teremos: 

Em perpetuidade  S = 1/ T real

Em não perpetuidade S = 1 / Treal - 1 / ( Treal * (1+ Treal) ^n

Para um valor frequente de Treal = 8% para prédios habitacionais, verifica-se no quadro que para o período normalmente considerado de vida útil da habitação ( aproximadamente 40 anos), que os valores correspondentes são muito próximos do valor obtido à perpetuidade.

Por simplificação pode-se assumir que :

            V (valor do prédio) = R (Rendimento Anual) / T (taxa ) 

CONSUMADA A ALTERAÇÃO À LEI DAS RENDAS

Foi hoje publicada a Lei n.º 31/2012 que procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro. Está assim consumada a alteração à lei das rendas.

Foram já vários os artigo votados ao tema que por aqui fomos editando (ver “Nova Lei de Arrendamento Urbano 2012“). Fica aqui um excerto do Artigo 1º da nova Lei:“A presente lei aprova medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, nomeadamente:

a) Alterando o regime substantivo da locação, designadamente conferindo maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento;

b) Alterando o regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo;

c) Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento.”

Contratos mais curtos

É o fim dos contratos por duração indeterminada e também não haverá prazos mínimos, as partes podem estipular o tempo que quiserem. Se nada disserem e o contrato for para habitação, vale por dois anos; se for não habitacional, é por cinco.

Aumento das rendas

Acabaram os coeficientes anuais. Agora vale a negociação: o senhorio propõe uma atualização (bem como o tipo e duração de contrato que pretende). O inquilino ou aceita ou faz uma contraproposta. Aqui o prazo é curto mas importante: inquilino e senhorio têm 30 dias para responder - a falta de resposta equivale à aceitação. Se ambos chegarem a acordo, a renda é atualizada e o contrato passa para cinco anos (se não acordarem outro prazo). Se não, de duas uma: ou o senhorio denuncia o contrato e paga uma indemnização equivalente a cinco anos de renda calculada pelo valor médio das duas propostas (há um agravamento da indemnização se o acordo falhar por pouco); ou, não tendo dinheiro para a indemnização, pode atualizar a renda até ao limite máximo de 1/15 do valor patrimonial.

Abandono da casa

Sete meses é o tempo que o inquilino tem para sair de casa, uma vez denunciado o contrato. Havendo crianças ou estudantes a cargo (até 26 anos), o prazo é alargado para 13 meses.

Quem fica salvaguardado?

Durante cinco anos, os inquilinos com mais de 65 anos, ou portador de deficiência superior a uma incapacidade de 60% terão aumentos de renda, mas não poderão ser despejados. Aqui, a renda será atualizada em função de uma nova avaliação da casa, sendo que a lei fixa um limite máximo: 1/15 do valor encontrado. Haverá também três escalões para os mais carenciados: quem ganhe até 500 euros, só pagará no máximo 50; quem ganhe entre 500-1500 pagará um máximo de 225 euros e quem ganhe entre 1500-2500 pagará um máximo de 600.

Despejos acelerados

Bastam dois meses em falta no pagamento da renda para o senhorio pôr fim ao contrato, embora (e apenas por uma vez), o inquilino possa pagar no mês seguinte o atrasado. Mas se se atrasar mais de oito dias, por quatro vezes (seguidas ou interpoladas, durante um ano), o senhorio pode resolver o contrato.

Obras permitem despejo

Sem apelo nem agravo, a realização de obras profundas é motivo para desalojar os inquilinos, mediante uma indemnização de um ano. Ao senhorio basta comunicá-lo por escrito ao inquilino com seis meses de antecedência, juntando confirmação da câmara que o pedido deu entrada. Mas o técnico do projeto é obrigado a um termo de responsabilidade e o senhorio é obrigado a iniciar as obras em seis meses. Se não, terá de pagar uma indemnização ao arrendatário, que sobe para 10 anos. O senhorio será obrigado a realojar o inquilino (a expensas próprias) numa freguesia limítrofe apenas se ele for carenciado (idoso, deficiente ou necessitado) e tendo em conta o seu agregado familiar. Desaparece o conceito de "condições análogas".

Habitação própria

A sua invocação (para o senhorio ou seu descendente direto) é motivo de despejo (devendo dar-lhe essa utilização em três meses e por período mínimo de dois anos). Bastam seis meses de indemnização, não ter casa própria no mesmo concelho ou limítrofe e ser proprietário da casa que se pretende há dois anos.

Balcão de arrendamento

O nome inicial era de Despejo, mas a ministra desistiu devido à carga negativa. Funcionará como uma plataforma informática junto do Balcão Nacional de Injunções, a quem o senhorio se dirigirá tendo motivo legal. O balcão encarregar-se-á de notificar o inquilino, mas, se este se opuser, o processo transita para o tribunal, onde deverá ter uma tramitação mais acelerada.

Microentidades

E também as associações de interesse público sem fins lucrativos terão um regime de transição mais longo (cinco anos).

FUNDOS IMOBILIÁRIOS COM 12,2 MIL MILHÕES

O valor sob gestão dos fundos imobiliários cresceu 72,3 milhões de euros em julho, em comparação com julho. No total, estes fundos gerem 12,2 mil milhões de euros, segundo a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).O fundo de investimento imobiliário aumentou 1,1% no mês passado, para 8.840,9 milhões de euros, enquanto o valor sob gestão dos fundos especiais de investimento imobiliário aumentou 0,8%, para 2.720,1 milhões de euros.

Em sentido contrário, o valor sob gestão dos fundos de gestão de património imobiliários caiu 6,5%. Neste campo, a a CMVM não refere outros valores.Segundo o regulador dos mercados financeiros, os países da União Europeia «continuam a ser o principal destino dos investimentos em ativos imobiliários», superior a 99%.

Por setores, são os imóveis destinados ao setor dos serviços o principal alvo das aplicações dos fundos de investimento imobiliário e dos fundos especiais de investimento imobiliário. Já os imóveis do setor do comércio são a finalidade dos fundos de gestão de património imobiliários.

Fonte:http://www.agenciafinanceira.iol.pt/mercados/fundos-imobiliarios-cmvm-fundos-dinheiro-ultimas-noticias/1367775-1727.html

MÉTODO DO RENDIMENTO - PRESSUPOSTOS

A avaliação de um bem imobiliário com recurso a esta metodologia engloba basicamente as seguintes duas tarefas: 

             1. Estimação do rendimento liquido proporcionado pelo imóvel dado pela equação seguinte:

                        RL = RB – D         

em que RL é o rendimento liquido ; RB é o rendimento bruto e D as despesas de manutenção e exploração.

            2. Fixação da taxa de actualização ou de capitalização adequada que no caso de prédio arrendado se obtém da seguinte forma:                                                                                     

                        Taxa de capitalização bruta = RB(anual) / v                                                                                      

                        Taxa de capitalização liquida = RL(anual) / v

em que “V” é o valor de mercado do prédio.

A taxa de capitalização deverá traduzir a relação entre os mercados de arrendamento e de venda, num dado lugar e momento e  tornar indiferente para o proprietário do imóvel, a venda do mesmo ou o recebimento de uma renda ao longo do período de vida útil da construção (30 a 40 anos).

Num cenário de mercado imobiliário “extremamente perfeito” estas duas abordagens conduziriam aos mesmos valores, ou seja, o valor de mercado seria o valor de investimento e teríamos:

Taxa de Actualização, igual a TIR ( Taxa Interna de Rentabilidade)  que torna VAL (Valor Actualizado Liquido) igual a zero, com :

                           I = Capital Investido

                        Ru = Rendimentos Obtidos na Vida Útil do Prédio

                        Du = Despesas Ocorridas na Vida Útil do Prédio

                          n = Período de Vida Útil (30 a 40 anos)

                       Vr = Valor Residual

                         r = Taxa de Actualização = TIR  (Taxa Interna de Rendibilidade)

                                          n

            VAL = Ø = - I +  Σ    Ru – Du  +    Vr   

                                      u = 1   (1 + R)ⁿ   (1 + r)ⁿ

Com a nova Lei do arrendamento, surgem novos e diferentes desafios para os avaliadores imobiliários que terão que estimar o valor de um imóvel arrendado, habituados a estimar o valor de um imóvel arrendado dividindo a renda anual por uma "yield", ou a calcular o rendimento bruto de quinze anos. Valores que no comum das situações está abaixo ou acima dos valores de mercado para esses imóveis , quando não mesmo com um VAL negativo.

IMI: PROPRIETÁRIOS TÊM ATÉ OUTUBRO PARA EVITAR SUBIDA

Os proprietários de imóveis arrendados com valores antigos, ou seja, anteriores a 1990, têm até ao final de outubro para tentar travar a subida do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Assim, prolonga-se por dois meses o prazo inicial, que terminava no final deste mês de agosto.

O Ministério das Finanças publicou em Diário da República a portaria que determina o modelo do requerimento que os senhorios terão de entregar.

As Finanças estão a proceder a uma avaliação geral dos imóveis, da qual resultará uma atualização do valor patrimonial dos imóveis e, consequentemente, do IMI. Até ao final da nova data, os senhorios podem entregar nas Finanças a participação de rendas para que, em 2013, a atualização do IMI não reflita na totalidade o novo valor da avaliação. Uma possibilidade destinada a senhorios de imóveis com contratos de arrendamento mais antigos (até 1990), onde o valor das rendas é muito baixo.

De acordo com as regras, sempre que a avaliação apurar um valor patrimonial tributário superior a 15 vezes a renda anual, será esse o valor tido em conta no cálculo do IMI.

Além do requerimento, os senhorios devem entregar uma cópia do contrato de arrendamento e dos recibos das rendas desde 2010 até agora e podem fazê-lo nas repartições de Finanças ou no Portal das Finanças.

FONTE:http://www.agenciafinanceira.iol.pt/dinheiro/casas-imoveis-habitacao-rendas-arrendamento-imi/1367311-3851.html

MÉTODO DO RENDIMENTO

O Método do Rendimento tem especial enfoque em torno do conceito de “taxa de actualização”, comparando-o com  outros conceitos operativos paralelos utilizados na “arte de avaliação”como a taxa de capitalização, a taxa interna de rentabilidade, e outros.

O “Método do Rendimento”, também conhecido pelo “Método da capitalização do Rendimento”, “Método Analítico”, “Método Indirecto” ou “Método de Exploração”, é especialmente adequado para a estimativa dos valores de propriedades produtivas que podem ser arrendadas por determinado valor de renda, isto é, que podem fornecer ou já fornecem um rendimento, em regra periódico, mensal, sazonal ou anual.

POLITICAS DE INVESTIMENTO DOS FUNDOS E EMPRESAS DE SEGUROS

As abordagens regulamentares das políticas de investimento diferem para cada país. A perspectiva tradicional que muitos países adoptam está assente num conjunto de regras e limites quantitativos, destinados a várias classes de activos com o objectivo de minimizar o risco intrínseco à política de investimento a implementar. Noutros países, tem vindo a ser adoptada uma perspectiva baseada apenas em princípios qualitativos, denominada “prudent person". Esta abordagem, assenta numa lógica direccionada, essencialmente, para uma óptica comportamental, no sentido de que, quem faz a gestão do investimento não será avaliado através do sucesso das suas decisões, mas antes pelo facto de essas decisões terem sido, ou não, tomadas com base em princípios razoáveis e ponderados.

Em Portugal foi adoptada uma perspectiva intermédia na evolução da abordagem tradicional para a abordagem “prudent person", denominada “prudent person plus". Este novo sistema tem como filosofia os princípios da perspectiva da “prudent person" em complemento com um conjunto de regras quantitativas justificáveis numa óptica prudencial. Este novo sistema foi introduzido em 2002 para os fundos de pensões e em 2003 para as empresas de seguros. Com este novo regime pretende-se adoptar uma maior flexibilidade na gestão dos activos, onde os gestores podem beneficiar as suas carteiras pela evolução dos mercados financeiros. Por outro lado, é pretendido reforçar os requisitos de governação através de uma filosofia de gestão orientada para o risco que estimule os gestores a melhor identificar, avaliar e controlar os riscos inerentes ao investimento. A nova regulamentação tem como ponto de partida a exigência do estabelecimento de uma política de investimento. Esta política deve ser adequada às especificações da empresa, no que refere à natureza e duração dos compromissos assumidos e às características da população abrangida.

A definição da política de investimento está também sujeita a um conjunto de princípios, entre os quais se destacam, nomeadamente: a adequada diversificação e dispersão dos activos; a selecção criteriosa das aplicações tendo em conta o seu risco de mercado e o risco intrínseco; a prudência na percentagem das aplicações em activos que apresentem um elevado grau de risco; e limitação a níveis prudentes das aplicações que apresentem reduzida liquidez. Importa acrescentar que, para as referidas regras quantitativas justificáveis numa óptica prudencial do sistema “prudent person plus", existem dois tipos de limites. Os limites “soft", que podem ser ultrapassados através da redução dos riscos de investimento e utilização de técnicas de gestão activo-passivo. Os limites “hard", que incidem no risco de concentração, estabelecendo máximos que não podem ser ultrapassados.

Identificam-se normas que regulam as carteiras de activos dos investidores institucionais, com destaque para o investimento no imobiliário. Os diplomas que regulam o investimento dos fundos de pensões apresentam apenas princípios qualitativos para o investimento no imobiliário, os investimentos em imóveis pertencentes à carteira de investimento das empresas seguradoras regem-se, não só, por princípios qualitativos, mas também quantitativos. 

EMPRESAS SEGURADORAS

As empresas seguradoras são as sociedades de direito português, que cobrem aproximadamente 90% da quota de mercado. Estas empresas são classificadas como “ramo vida" e “ramo não vida", em função da respectiva actividade. Também existem as empresas mistas que actuam nos dois ramos, ou seja, comercializam produtos que permitem a cobertura das responsabilidades de seguros vida e de seguros não vida.À semelhança desta classificação, as carteiras de investimento destas empresas também estão divididas em função da sua actividade, nomeadamente vida e não vida, onde se encontram descriminados os activos que estão afectos respectivamente às coberturas das responsabilidades vida e não vida. Para além destes, existem os activos que se encontram nas carteiras de investimento e que não estão afectos a cobrir responsabilidades de seguros, denominando-se assim por “não afectos" ou activos “livres". De acordo com a o artigo 90.º do Decreto-Lei n.º 94-B/98, de 17 de Abril, revisto pelo artigo 90.º do Decreto-Lei n.º 8-C/2002, de 11 de Janeiro, a natureza dos activos representativos das provisões técnicas, os respectivos limites percentuais, bem como os princípios gerais da congruência e da avaliação desses activos, são fixados por norma do Instituto de Seguros de Portugal. Estas regras, relativas às políticas de investimento, estão descritas na Norma Regulamentar n.º 13/2003-R, de 17 de Julho, emitida pelo Instituto de Seguros de Portugal.

Esta norma impõe que os investimentos em terrenos e edifícios de exploração industrial, apenas possam ser admitidos em situações excepcionais. Relativamente aos limites de investimento imobiliário, esta norma impõe um máximo de 50% que deverá ser representado por aplicações em terrenos e edifícios, créditos decorrentes de empréstimos bancários, acções de sociedades imobiliárias e unidades de participação (UP’s) em fundos de investimento imobiliário. Limita também em 10% a representação por aplicações num ou em vários terrenos e edifícios, suficientemente próximos entre si para poderem ser considerados como um único investimento. De acrescentar ainda que a referida norma apenas incide sobre as provisões técnicas, estando fora deste âmbito os activos não afectos das carteiras de activos.

HOSTELS, DEPOIS DO BOOM A VENDA

Depois do “boom” na construção, “hostels” do Porto começam a ser postos à venda.

A abundância de ofertas leva a que haja quem queira abandonar o negócio . Há vários hostels à venda no Porto através de anúncios de imobiliárias na Internet, um novo fenómeno que se explica pelo facto de ser um produto na moda, mas também pelo rápido aumento da oferta de camas e da concorrência.

“Estou preocupado com a moda dos hostels”, disse em entrevista à Lusa o presidente da Associação Portuguesa de Hotelaria Restauração e Turismo (APHORT), Rodrigo Pinto Barros, recordando que os proprietários estão a perder dinheiro nos seus negócios e sentem a “necessidade de vender o seu imóvel”.

A cidade do Porto registou nos últimos cinco anos um ‘boom’ de hostels e hoje há perto de 30 unidades hoteleiras do género e seis novos pedidos diários na câmara, mas essa “abertura desenfreada”, de mãos dadas com a crise e com uma procura turística que não acompanha a oferta, está a conduzir a um outro fenómeno que é o da colocação à venda daqueles imóveis.

O Tattva Design Hostel, inserido no perímetro de Património Mundial, junto à Sé, abriu há quatro meses e está à venda por 3,1 milhão de euros no sítio da Internet portocity.olx.pt.

O Invictus hostel tem também um anúncio no Trespasse.com, onde se pode ler “Vende-se Hostel na Baixa do Porto -- valor 135 mil euros”.

Na descrição da venda do hostel -- colocado a 11 de abril deste ano, pode mesmo ler-se que o motivo da venda é a “mudança de ramo” e que o volume de negócios, por ano, daquela unidade hoteleira ronda os “100 mil euros”

Na página da Remax, o Garden House Hostel, situado em plena Rua de S. Catarina, está à venda por 1,7 milhão de euros. Na descrição é indicado que o hostel, dedicado a “estudantes universitários”, tem um rendimento mensal de “4600 euros”.

Na imobiliária de Paulo Sérgio, na página da Internet, o Wine Hostel está à venda por 650 mil euros. Na descrição do imóvel informa-se que é um prédio centenário com quatro andares, com 360 metros quadrados de área útil e construção de 2010.

Segundo o presidente da APHORT, a decisão de vender os hostels está também relacionada com o facto de os donos não pertencerem ao ramo hoteleiro e de não terem nem formação, em qualificações para saberem promover e defender o hostel num mercado concorrencial.

“Não é só abrir. Tem que haver qualificação e promoção, porque a oferta é muito maior do que a procura”, alerta Rodrigo Pinto Barros. A explosão de novas unidades hoteleiras explica-se pelo investimento dos empresários da construção civil que viram na hotelaria uma “oportunidade de negócio”, mas também pela “ânsia” de alguns jovens que receberam em heranças familiares casas antigas no centro da cidade e as transformaram em hotéis e hostels, explicou Rodrigo Pinto Barros.

Há, no entanto, hostels à venda porque simplesmente os investidores querem “mudar de ramo”, como é o caso do Invictus Hostel.

A rentabilização do investimento é outro motivo para a venda, como explica à Lusa fonte do Hostel Tattva, afirmando que a venda não é “uma prioridade” e que só se realizará caso apareça uma “boa oferta”. “Vender e ficar como arrendatário” é outra hipótese, comenta.

Fonte:http://www.publico.pt/Local/depois-do-boom-na-construcao-hostels-do-porto-comecam-a-ser-postos-a-venda-1557988

VARIANTES DO MÉTODO DO CUSTO

Uma outra variante do “Método do Custo” é o “Método do Valor Residual” ou “Método Involutivo”.

O “Método do Valor Residual” é um caso particular do “Método do Custo” pois considera no seu processo de cálculo todos os custos e receitas envolvidos na execução do empreendimento imobiliário.Este método aplica-se na estimativa de valor de bens imobiliários com um valor potencial, ou seja, cujo valor poderá ser substancialmente superior se forem investidos capitais de modo a promover a sua alteração ou ampliação.

Nesse sentido, este método aplica-se correntemente na estimação do valor de: 

a) propriedades que irão ser objecto de obras de beneficiação (alteração, ampliação ou outras) e de que se pretende conhecer o valor, no estado físico em que se encontram; 

b) terrenos.

A estimação do valor das propriedades referidas  na alínea a), com recurso a este método envolve os seguintes passos: 

1. Estimação do valor comercial presumível actual da propriedade, após as alterações ou ampliações a promover. 

2. Estimação dos custos dos trabalhos e de outras despesas necessárias para a realização das alterações ou ampliações. 

3. Dedução ao valor comercial presumível estimado em 1, dos custos referidos na alínea anterior.

No que se refere ao “valor residual ou remanescente” de um terreno, de acordo com este método é Calculado no pressuposto de ao mesmo estar associada uma quota-parte de responsabilidade na formação do valor do empreendimento acabado e isto porque nas operações de investimento imobiliário o terreno não é um produto final, mas antes um factor de produção e por conseguinte terá direito a uma remuneração compatível com a sua quota-parte no produto final. 

MÉTODO SEL

Com origem na Suiça em 1974, tem a potencialidade de acompanhar a evolução das exigências funcionais, com a evolução das necessidades dos utentes, reflectidas na avaliação periódica das ponderações de importância atribuída a cada critério exigencial.

Simplificado em 2003, passando de 66 para 39 critérios, valoriza agora mais as necessidades actuais e exigências dos utilizadores, avaliando-se a habitabilidade numa hierarquia de objectivos como a seguir se indica.

ATRIBUTOS CARACTERIZADORES DO VALOR DE UM IMÓVEL
Critérios de Avaliação do Método SEL
Critérios de Avaliação						Pontos	Ponderação	Pontos	Valor
								Ponderados
	B1	Área habitável					3
	B2	Número de compartimentos					3
	B3	Flexibilidade de utilização					3
	B4	Paredes mobiláveis nos  espaços comuns					3
	B5	Janelas nos espaços comuns					2
W1	B6	Localização da zona para refeições					2
	B7	Mobiliário na zona de refeições					2
HABITAÇÃO	B8	Ligação cozinha - zona de refeições					2
	B9	Janela na cozinha					1
	B10	Equipamento sanitário					1
	B11	Janelas nas instalações sanitárias					1
	B12	Possibilidades arranjos dos espaços					4
	B13	Espaços modulares					2
	B14	Possibilidade de reorganização					2
	B15	Facilidades de circulação					2
	B16	Espaços exteriores privados					3
	Ponderação total						36
	Valor de Utilização W1					(Pontos ponderados W1)/36
	B17	Oferta de habitação					2
	B18	Locais suplementares para alugar					3
	B19	Modificação da dimensão da habitação					2
	B20	Acessibilidade à habitação					2
	B21	Entrada do imóvel					2
W2	B22	Lavandaria e secagem de roupa					3
	B23	Locais de arrumo privados					2
MEIO	B24	Locais de arrumos comuns					1
EXTERIOR	B25	Locais comuns polivalentes					1
ENVOLVENTE	B26	Espaços comuns exteriores					4
	B27	Acesso por peões e ciclistas					2
	B28	Lugares de estacionamento para automóveis					1
	B29	Transição do espaço público para o privado					1
	B30	Poluição sonora e protecção contra o ruído					2
	Ponderação total						28
	Valor de Utilização W2					(Pontos ponderados W2)/28
	B31	Local de jogos no quarteirão					3
	B32	Parque público ou floresta					2
W3	B33	Transportes públicos					8
	B34	Proximidade do centro					8
LOCAL	B35	Jardim de infância e escola primária					3
DE	B36	Escola secundária					1
IMPLANTAÇÃO	B37	Equipamento de serviços sociais					1
	B38	Zona de recreio e lazer					3
	B39	Centro regional					7
	Ponderação total						36
	Valor de Utilização W3					(Pontos ponderados W3)/36
Valor de Utilização W1+W2						(Pontos ponderados W1+W2)/34
Valor de Utilização W1+W2+W3						(Pontos Ponderados W1+W2+W3)/100

requisitos, ou exigências mínimas, que são:

 M1 – áreas líquidas mínimas

 M2 – área bruta da habitação e programa de espaços previsto

 M3 – equipamento da cozinha e instalações sanitárias

 M4 – isolamento térmico e acústico regulamentar

 M5 – habitações adequadas a pessoas idosas e deficientes

Ultrapassada esta primeira fase, os 39 critérios de Avaliação são avaliados (numa escala de 1 a 3 – em alguns critérios com intervalo de meio ponto), com recurso a listas escalonadas de exigências (quadros de comparação com situações tipo) ou a funções de transformação (via gráfica).

A determinação do Valor de Utilização é efectuada, finalmente pela soma, dos produtos individuais da nota de cada critério pelo valor da ponderação correspondente, sendo a classificação final do empreendimento dada por.

                           39

            Vu =   Σ  ni x Pi/Σ Pi

                          i = 1

Vu = Valor de utilização

ni = Nota de cada critério

Pi = Ponderação correspondente

A ponderação é feita com a distribuição sucessiva de um dado número de pontos pelos elementos da hierarquia de objectivos que se encontram subordinados a um nível superior, sendo a ponderação final de cada critério o produto sucessivo da pontuação de cada “ramo lógico” que o contém.

Metodologias de apreciação do tipo SEL e QUALITEL são muito frequente entre nós contemplando aspectos como a envolvente, o edifício, a habitação, qualidade de projectos e de execução. Talvez o melhor e mais completo exemplo seja  o Método FEUP/Moreira da Costa, em que a avaliação é efectuada com recurso a listas escalonadas de exigências, a quadros de dupla entrada, ou a funções de transformação prática. Neste caso a ponderação foi estabelecida a partir de inquéritos realizados a engenheiros e arquitectos, para os vários níveis da hierarquia dos atributos.