A AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA NO CONGRESSO DA CONSTRUÇÃO 2012

Este ano o tema da avaliação imobiliária tem estado na ordem do dia e quase nunca  pelas melhores razões. Também no Congresso Nacional da Construção -2012, em Coimbra, a Avaliação Imobiliária irá estar presente com uma comunicação nossa, entre as  mais de cento e trinta comunicações previstas nas mais diversas temáticas, que fazem já do Congresso de Coimbra um evento profissional de relevo e a não perder.

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA EM MASSA

José Cardoso da Silva1*, Telmo Dias Pereira2

1: Doutorando do Departamento de Engenharia Civil

Faculdade de Ciências e Tecnologia

Universidade de Coimbra

Pólo II, Rua Luís Reis Santos, 3030-788 Coimbra

e-mail: cardosodasilva.eng@sapo.pt,  web: http://www.dec.uc.pt

2: Departamento de Engenharia Civil

Faculdade de Ciências e Tecnologia

Universidade de Coimbra

Pólo II, Rua Luís Reis Santos, 3030-788 Coimbra

e-mail: telmo@dec.uc.pt,  web: http://www.dec.uc.pt

Palavras-chave: Avaliação imobiliária de massa, modelos geoespaciais

Resumo. A avaliação patrimonial Imobiliária urbana e rústica teve um progresso significativo na última década. Embora exista alguma literatura nacional sobre avaliações utilizando metodologias tradicionais, entre nós não existem trabalhos utilizando as mais modernas metodologias científicas para determinação do valor da localização, carta de isovalores e avaliação em massa.

Os modelos de regressão espacial têm sido uma ferramenta importante para os estudos de fenómenos relacionados com a economia urbana, em particular na interpretação do comportamento do mercado imobiliário e na avaliação de imóveis. A aplicação desta ferramenta depende da definição de uma matriz de pesos espaciais, com base em relações de distância ou contiguidade entre os dados de mercado, que permite captar os efeitos de dependência espacial e a incorporação dos mesmos ao modelo. Esta matriz, contudo, tem sido adotada simplesmente em função do conhecimento que o pesquisador detém do mercado, sem levar em consideração critérios científicos.

O trabalho que pretendemos apresentar, com a utilização de resultados obtidos da geoestatística, fornece um critério objetivo para montagem dessa matriz na qual os pesos espaciais são calculados em função da covariância espacial observada através de um variograma ajustado.

 Vários trabalhos científicos têm demonstrado que a incorporação dos efeitos espaciais em modelos de avaliações tradicionalmente utilizadas reduz a margem de erros nos valores encontrados, respondendo com maior fidelidade ao comportamento do mercado imobiliário. Neste trabalho a inferência será realizada pelo método da Krigagem, que leva em consideração tanto efeitos locais como efeitos globais para as estimativas finais, ou seja, é função dos dados e da covariância espacial.

O desenvolvimento destas metodologias foi aplicado a um caso concreto incluindo toda a área urbana da Vila de Nazaré. O modelo de avaliação em massa apresentou parâmetros de performance muito satisfatórios de homogeneidade e uniformidade, tanto para os diferentes imóveis construídos quanto para os terrenos.