A DEPRECIAÇÃO

O valor de um imóvel determinado    com base na    aplicação do método    do custo, obtém-se adicionando ao valor de mercado do terreno e respectivos encargos de aquisição, o custo da construção eventualmente depreciado em função da obsolescência física e ou funcional, ambiental e ou económica detectadas.

Cálculo da Depreciação Física – Vetustez :

         D = K (Ci – Cr)      em que :

         D = depreciação acumulada

        Ci = custo inicial do imóvel

        Cr = custo residual do imóvel

         K = factor de depreciação acumulada

Esta depreciação que ocorre por desgaste e desactualização é função do tempo de vida útil considerado para o imóvel e da sua idade à data da avaliação, para a qual diferentes autores propõem diferentes formas de cálculo da percentagem de desvalorização devida à Vetustez. São comummente aceites e consagradas as seguintes:

1) Depreciação Linear

                        K = (u/n)           em que :         u = nº de anos do imóvel

                                                                      n = nº de anos de vida útil do mesmo imóvel

2) Depreciação Exponencial (Kwentzle)

                        K = (u/n)²

           

3) Depreciação Média (Ross) – considera apenas a idade

                        K = ½ [u/n + (u/n)²]

4) Depreciação (Ross – Heidecke) – considera a idade e o estado de conservação

K = ½ u/n + (u/n)² + [1 - ½  u/n + (u/n)²]  C        

Sendo os valores de C tabelados e propostos segundo o seguinte descritor de percentagens:

Valores de C – (segundo Ross – Heidecke) :

            0.00%  - novo

            0.32% - entre novo e regular

            2.52% - regular

            8.09% - entre regular e reparos simples

         18.10% - reparos simples

          33.20% - entre reparos simples e importantes    

          52.60% - reparos importantes

          75.20% - entre reparos importantes e sem valor             

             100% - sem valor