NÃO HÁ BOLHA IMOBILIÁRIA EM PORTUGAL

Portugal tem das casas mais baratas da Europa, revelou hoje a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), citando um estudo da Property Guide.

De acordo com o comunicado enviado hoje, o preço médio por metro quadrado de uma casa com 120 m2 nos centros das cidades ronda os 2.213 euros o que coloca Portugal em 13º lugar na lista dos países com os preços mais baixos. Valores inferiores só em países como a Lituânia, Roménia, Chipre ou Moldávia, que é o país da Europa com as casas mais baratas: 965 euros por metro quadrado.

Os preços mais altos são encontrados no Mónaco, onde o metro quadrado custa 39.421 euros ou no Reino Unido, onde rondam os 15 mil euros por metros quadrado. Já em Espanha, as casas custam 4.022 euros por metros quadrado, perto do dobro do praticado em Portugal.

É por isso que, de acordo com a APEMIP, o problema do mercado imobiliário português não são os preços, mas sim a falta de dinheiro e de crédito.

"Existem interessados, existem imóveis, mas não existe dinheiro. Há falta de capitais próprios que permitam às pessoas adquirir um imóvel e o crédito à habitação é cada vez mais uma miragem", repara a APEMIP em comunicado.Na verdade, apesar da crise que o sector imobiliário atravessa em Portugal, "os preços das casas não sofrem, há anos, qualquer processo inflacionário, facto que revela que não existe qualquer indício de formação de uma bolha imobiliária". Aliás, segundo a APEMIP, "Portugal passou ao lado do boom imobiliário verificado noutros países entre 2000 e 2007".

FONTE: Dinheiro Vivo

TIPOS DE CUSTO

Consideram duas variantes do custo consoante se trate da avaliação do custo de uma obra análoga, ou de uma cópia da obra a ser avaliada.De igual forma se diferencia o custo do promotor construtor, do custo do promotor não construtor.

Custo de Reprodução - Determinação do custo de reprodução de uma obra análoga à propriedade a ser avaliada. Faz-se a avaliação dos custos de construção com base em materiais e tecnologias actuais e de adequação ao uso.

Custo de Substituição - Determinação do custo de uma cópia da  propriedade a ser avaliada. Faz-se a avaliação dos custos de construção com materiais e processos não correntes, de propriedades nunca ou raramente transaccionadas como por exemplo, um castelo, um mosteiro, onde não faz sentido que a avaliação seja feita com base no seu custo de reprodução numa dimensão económica e tecnológica corrente.

Custo do Promotor Construtor (C1):

                                  C1 = CP + IVA

                                       = CP x (1 + TIVA) – Mobra x TIVA = 1,21 CP

Custo do Promotor não Construtor (C2):

                                  C2 = CP + LC + IVA

                                       = (CP + LC) x (1 + IVA)                   se   LC = MI = 20%

                                       = 1,452 CP 

           

Sendo em ambos os casos: CP = Custo de Produção

                                          LC = Lucro do Construtor

                                     Mobra = Custo de mão-de-obra.

VALOR DE VENDA

O valor de venda inclui, além dos encargos de construção da habitação e a sua envolvente no custo final, outros encargos como licenciamento, registos, marketing, actividade de comercialização, impostos, lucros e imprevistos e financiamentos que ainda  é preciso despender antes da venda do edifício.

Cvenda = Cfinal (1 +% comerc. + % finpcon + % lucrocom) + Cdir %legal

Cvenda	Valor de venda da habitação referida ao m² de área bruta
Cfinal	Custo final da construção calculada na expressão anterior
% comerc	Incidência da margem de comercialização no custo final
% finpconc	Incid. nos encargos financ. de pós-conclusão imob. no custo final
% lucrocom	Incid. dos lucros e imprevistos no custo final
Cdir	Custo directo (referido na expressão a) )
% legal	Incid. dos enc. de legalização do processo no custo de produção

AVALIAÇÃO GERAL DO PATRIMÓNIO, GRUPO NO FACEBOOK

“Avaliação Geral do Património Urbano, acontecimento histórico e de justiça fiscal que interessa a todos. Casas, terrenos urbanos, comércio, indústria e outros.”

Grupo sobre a Avaliação Geral do Património , no Facebbok, aqui :

ttps://www.facebook.com/groups/avalgeral/members/

“……E os Peritos Locais espalhados pelos 355 SF já consolidaram a sua rede de partilha de experiência, prevenção e entreajuda?

Como dispõem de maior capacidade tecnológica, é mais racional organizarem-se por cada Direcção de Finanças, com uma estrutura ligeira de coordenação e apoio. Postulemos que se designe por RPL, a Rede dos Peritos Locais. O email, o SMS, o telemóvel com a sua câmara e vídeo digital, os Grupos de Discussão permitem uma RPL eficiente, flexível e barata, integrando a componente horizontal e a componente vertical.

Em eficácia, a oportunidade, a rapidez e a surpresa são factores vitais. E a informação.”

O Engº Freitas Lopes, Presidente da APAE, é quem lança o desafio! Junte-se a nós, estamos lá,…

CUSTO FINAL

O custo final representa o somatório dos encargos relativos à construção do edifício e sua envolvente, isto é, todos os encargos directos e indirectos do edifício, do terreno, das infra-estruturas, dos projectos e da actividade de coordenação e fiscalização da obra.

Cfinal = Cprod. (1 +% fin Cprod. + % proj. + % infra +% fin. Infra) + Cterr (1+ % fin. terr)

Cfinal	Custo final por m² de área bruta
Cprod	Custo de produção calculado pela expressão anterior
% fin Cprod.	Incidência dos encargos financeiros no custo de produção
% proj	Incidência do custo do projecto no custo de produção
% infra	Incidência do custo das infra-estruturas no custo de produção
% fin infra	Incid. dos encargos financeiros das infraest. no custo de produção
Cterr	Custo do terreno referida ao m² de área bruta do edifício
% fin terr	Incidência dos encargos financeiros relativos ao terreno

COMUNICADO DA APAE

Da APAE recebemos o seguinte comunicado, com o qual concordamos e  por oportuno o transcrevemos aqui, na íntegra :

Caro(a) Colega,

1.       Uma parte importante da estratégia da APAE assenta em manter a questão das injustas e inaceitáveis  condições de prestação dos Serviços dos Peritos, na agenda dos media. A APAE tem conseguido sucesso nesse objectivo parcial, dado que desde há mais de três meses têm sido neutralizados os esforços do Governo e dos partidos políticos que o apoiam para “enterrarem” esse tema mediático.

2.       Hoje o Jornal de Negócios – cuja influência na opinião pública politicamente relevante é importante – dá novamente grande relevo a toda a questão do IMI, incluindo as questões dos Peritos e a importância das posições da APAE. Dedica a esses temas duas páginas da secção de Economia, com chamada no alto da primeira página. Recomendamos vivamente a sua leitura.

3.       Tal como a Associação de Municípios precisou de reforçar a sua acção política com acções colectivas dos municípios, também chegou a altura de os Peritos Locais tomarem posições que reforcem a acção que a APAE tem conduzido nas várias frentes, na defesa dos legítimos interesses dos Peritos e do bom nome e imagem das perícias e das avaliações imobiliárias

4.       Não basta que os Peritos tenham razão. É preciso que demonstrem com veemência a sua união em torno da busca de solução justa e atempada, em sintonia com a APAE. Também os Peritos têm o direito e dever de indignação.

5.       Na fase actual da “guerra”, a componente de acção psicológica sobre os políticos e a opinião pública é vital, para o sucesso justo.

É preciso e urgente um gesto simbólico e com adequada visibilidade, da união e da indignação dos Peritos. Diariamente a APAE recebe ecos dessa urgência e dessa indignação. Há que dar-lhes maior visibilidade.

Solicitamos e agradecemos que rapidamente nos façam chegar sugestões para esse acto simbólico, a ser emitido em cada um dos distritos. Mas não simultaneamente. Sucessivamente, para que se torne mais visível na opinião pública e nos principais actores.

Há que seguir boas práticas, como as adoptadas pelos Municípios. A importância das missões dos Peritos, na Avaliação Geral, assim o exige, em nome do bem comum.

Tal como os Municípios não “vieram para a rua”, também há dezenas de formas de os Peritos simbolizarem a urgência da ultrapassagem desta insustentável situação, quando quase metade do prazo da AG já está passado. Há alturas em que silêncio é suicídio.

Antecipadamente grato pela satisfação do solicitado, saudações cordiais.

Anibal de Freitas Lopes

Presidente da Direcção da APAE

apae@mail.telepac.pt

CUSTO DE PRODUÇÃO

O custo de produção é o somatório dos custos de construção do edifício.
Inclui os custos de materiais, equipamentos e mão-de-obra, encargos administrativos e financeiros da empresa construtora e os encargos de estaleiro, da obra. [Veja-se, Manuel Fonseca, 2004].

Cprod = Cdir. (1 +% equip. +% estaleiro + % encargos +% lucro + enc. financeiros +% infla)

O custo directo deve ainda ser estimado em função do nível de qualidade da construção.

Cdir	Custo directo da habitação referida ao m² de área bruta
% equip	Incidência dos equipamentos
% estaleiro	Incidência do estaleiro
% encargos	Incidência dos encargos de estrutura da empresa
% lucro	Incidência do lucro sobre custos directos
% enc. financeiros	Incidência dos encargos financeiros
% infla	Incidência da inflação

GEORREFERENCIAMENTO, O FUTURO REGISTO PREDIAL

A Câmara dos Solicitadores criou o projeto Geopredial, que disponibiliza, aos cidadãos e empresas, o serviço de delimitação de imóveis.

O arranque do serviço deu-se ontem com a assinatura de um protocolo entre a Câmara de Solicitadores e a Câmara Municipal da Póvoa de Varizm. O serviço tem, na sua génese, a necessidade de conhecer melhor o território português, onde mais de um quinto do espaço é de propriedade desconhecida e apenas 15% dos imóveis têm o cadastro predial atualizado.

O projeto está a ser desenvolvido no Departamento de Informática da Câmara dos Solicitadores, sediado em Braga, com o apoio de Geojustiça, spin-off da Universidade do Minho. A experiência piloto do Geopredial será realizada na freguesia de Argivai, na Póvoa de Varzim, onde existem cerca de 350 prédios. Todos os dados geográficos ficarão centralizados numa plataforma.

O Geopredial permitirá que cidadãos e empresas possam obter uma delimitação exata da sua propriedade, através das tecnologias de georreferenciação. O serviço Geopredial englobará ainda apoio jurídico na legalização de património imobiliário, sendo que, com o apoio de um solicitador, cidadãos e empresas poderão atualizar o registo predial, a inscrição matricial e outros serviços relacionados com o imóvel.

Fonte:OJE

MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO

O “Método do Custo” também designado por “Método do Custo de Reprodução" ou “Método do Custo de Substituição” fundamenta-se sobretudo na estimativa do custo de reprodução ou de substituição da propriedade em apreço.

O valor do imóvel, na óptica deste método, obtém-se adicionando ao valor de mercado do terreno (obtido com base na utilização do Método Comparativo) e respectivos encargos com a sua aquisição, o custo da construção eventualmente depreciado em função da obsolescência física e ou funcional e ou ambiental e ou económica detectadas. E ou eventualmente apreciado em função de singularidades arquitectónicas, históricas ou outras verificadas.

Os mecanismos da oferta e da procura, responsáveis pelas variações dos preços dos imóveis, não são considerados nas avaliações realizadas por este método, pelo que o mesmo não apresenta a capacidade de distinguir o valor de mercado do valor económico real do bem.

CUSTO DE REPOSIÇÃO

Ou de substituição de uma propriedade é a estimativa de dispêndio necessário para se substituir o serviço prestado pela propriedade existente pelo de outra, de qualquer tipo, mas que possa prestar o mesmo serviço ao nível de preços de uma data específica

IMI : O DIA-A-DIA DO AVALIADOR

Avaliar uma casa e determinar quanto é que ela vale para efeitos de IMI pode afinal ser um processo bem mais complexo e moroso do que olhar para a respetiva planta ou localizá-la no Google. O problema pode mesmo estar logo aí: não existir uma planta para ver. 

A experiência no terreno dos peritos que estão a participar no processo de avaliação geral dos imóveis mostra que uma tarefa que à primeira vista poderia parecer simples, corre sérios riscos de se complicar

Quantas casas consegue um perito avaliar ao fim de doze horas e meia de trabalho e de mais de 50 quilómetros às voltas? A resposta varia muito, mas no caso de António (nome fictício) foram exatamente 13.

António saiu da mais recente “fornada” de novos peritos que vem aumentar a equipa que tem a seu cargo concluir até ao final deste ano a avaliação de 5,2 milhões de imóveis. Acabado o curso foram-lhe atribuídos, para início de tarefa, 485 fichas de imóveis para avaliar. O passo seguinte surgiu com toda a lógica e nitidez: havia que selecionar um lote de casas, com alguma coerência (proximidade geográfica, por exemplo).

Só que passar da teoria à prática não seria fácil. Nem rápido. E aqui começaram verdadeiramente a surgir as primeiras dificuldades. É que nenhuma das fichas de imóveis vinha acompanhada da caderneta predial ou trazia sequer indicação da morada . Para começar a organizar um primeiro grupo de 98 casas para avaliar, António dispunha apenas de duas “pistas”: o número da matriz e a localidade. O passo seguinte teve por isso de ser fazer o download destas fichas e das respectivas cadernetas prediais e imprimir toda esta documentação.

Três longo dias depois e já munido com 294 folhas de papel – impressas por sua conta – e com os imóveis organizadas por localização geográfica para minimizar o tempo gasto em “voltas e vistorias”, avançou finalmente para o terreno. Apesar do volume de papel na bagageira, António partiu sabendo que estava longe de ter conseguido toda a informação de que necessitava. Longe disso. Esta primeira incursão foi feita, sabendo apenas a morada de 20% dos proprietário dos imóveis. E também sem as plantas de arquitetura, que deveriam ter sido fornecidas pela autarquia.

Revezes que António contava contornar no terreno, com o seu GPS, “laptop” com Internet, com a fita métrica e claro, com a disponibilidade e boa vontade dos donos das casas que ia avaliar. É que na ausência de plantas, seria, por exemplo, necessário fazer medições, apurar a área do imóvel – afinal um dos dados mais relevantes na determinação do valor patrimonial tributário.

Mas essa disponibilidade, como pode constatar, não se verificou. Uns porque desconfiaram de António, outros porque não estavam e outros ainda porque não tinham documentação para mostrar. Como referiu ao Dinheiro Vivo Freitas Lopes, presidente da Associação dos Peritos Avaliadores, enquanto numa avaliação ordinária (a que é feita na sequência da transação do imóvel) o proprietário é obrigado a tomar a iniciativa de reunir e de entregar toda a documentação da casa, nesta processo de avaliação geral essa obrigação não existe e nem todos têm uma planta à mão para mostrar quando o perito lhes bate à porta. São as Finanças que devem procurar reuni-la (pedindo-a às autarquias e conservatórias) e facultá-la ao avaliador.

Fonte:http://www.dinheirovivo.pt/Economia/Artigo/CIECO049418.html

PROCESSO DE PROJECTO

O “processo de Projecto envolve todas as decisões e formulações que visam subsidiar a criação e a produção de um empreendimento, indo da montagem da operação imobiliária, passando pela formulação do programa de necessidades e do projecto do produto até ao desenvolvimento da produção, o projecto “as built” e a avaliação da satisfação dos usuários com o produto” ( Fabricio 2002)

 “A actividade de projecto representa uma bricolagem mental de um time´” e pode ser considerada como um processo “colectivo e interactivo”. A metodologia de coordenação sequencial impede estas relações estendendo os prazos para atingir a qualidade desejada de produto ( Henry 2000).

A análise dos processos intelectuais (individuais e colectivos) inerentes ao desenvolvimento de projectos,  as seguintes etapas são citadas por (Fabricio (2002)):

- análise e síntese de informações;  criação de soluções;  desenvolvimento de soluções através do conhecimento de procedimentos e cultura; representações e comunicações.

As etapas acima são necessárias para qualquer desenvolvimento projectual.

Assim, passamos a entender projecto como algo amplo e não apenas como elementos isolados de uma seqüência produtiva, mas como todo o desenvolvimento e implantação de um empreendimento, afinal, segundo Fabricio (2002) são resultantes de “... um processo de amadurecimento contínuo que gradativamente desloca o foco de desenvolvimento...”.

A figura abaixo demonstra a relação entre a metodologia de melhoria contínua do modelo PDCA (Plan, Do, Control e Action) e a metodologia, sem ruptura de etapas, proposta para desenvolvimento do projecto, “no processo de projecto de empreendimentos complexos, dos quais participam diferentes projectistas e nos quais interferem diferentes conjuntos de conhecimentos, as habilidades intelectuais individuais se misturam através de processos sociais e técnicos de apoio que amplificam as capacidades individuais e transcendem os limites da mente”.

Todo o processo de projecto, segundo Coutinho (1978) e Fabricio (2002), é “essencialmente intelectual” e se inicia com a identificação das necessidades onde posteriormente são efectuadas uma série de interacções entre a ideia inicial e os inúmeros factores externos (políticos, sociais, económicos, tecnológicos e legais). Da interactividade entre ideia inicial e factores externos surgem as definições finais do produto e os projectos de produção. Os projectos de produto e de produção podem ser conceituados da seguinte maneira:

 Projecto de produto: é o conjunto de documentos que caracteriza tecnicamente o objecto do empreendimento englobando a concepção, os estudos de viabilidade técnica, as dimensões formais do objecto de construção, as técnicas construtivas, o funcionamento do estaleiro de obras e demais informações que se fizerem necessárias.

-Projecto de produção: detalhamento da materialização da construção, especificando as técnicas construtivas e todos os procedimentos de logística e contratação a serem utilizados no processo.

CUSTO DE REPRODUÇÃO

Custo de Reprodução   de uma propriedade é a estimativa de dispêndio necessário a se criar uma propriedade idêntica, ao nível de preços de uma data específica.

AUTARQUIAS NÃO FORNECEM OS ELEMENTOS PARA AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS

Mais de metade das autarquias não tem disponibilizado a documentação que lhe é pedida no âmbito do processo de avaliação geral de imóveis. E apenas 15% tem tido uma taxa de resposta muito boa, o que significa que envia entre 100% a 80% dos documentos pedidos.

A capacidade de resposta das Câmaras Municipais aos pedidos dirigidos pelos serviços de Finanças e até pelos peritos que estão a fazer a avaliação dos prédios urbanos de acordo com as regras do IMI, está a revelar-se insuficiente.

Dados a que o Dinheiro Vivo teve acesso revelam que dos 308 municípios, apenas 46 remeteram a documentação (principalmente plantas de arquitetura) solicitada.mas há 176 (57% do total)  que enviaram menos de 20% do que lhes foi pedido.

Entre estas, contam-se mesmo 61 que não forneceram nenhum dos dados pedidos.

As finanças estão a proceder à avaliação geral de cerca de 5,2 milhões de imóveis de acordo com as regras do IMI, devendo este processo ficar concluído até ao final do ano.

Para proceder a esta avaliação os peritos utilizam d0ocumentos e informação disponibilizada pelos serviços de finanças, conservatórias do registo predial, e também informação obtida através das autarquias.

Fonte: Dinheiro Vivo

REAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS É GRATUÍTA

Direcção de Serviços do IMI esclarece que o proprietário pode fazer o pedido de actualização sem encargos. Nas casas transaccionadas há poucos anos deverá compensar.

Pedir ao Fisco uma avaliação do valor patrimonial tributário (VPT) de um imóvel por se considerar que o actual está desactualizado "não implica qualquer encargo para o contribuinte". A confirmação é da Direcção de Serviços do Imposto Municipal sobre Imóveis (DSIMI) que acrescenta, no entanto, que se depois disso o proprietário continuar a não concordar com o VPT definido pelos avaliadores e desejar pedir uma segunda avaliação, então terá de pagar por ela.

Fonte: Negócios