AUTARQUIAS CRITICAM AVALIAÇÃO CIMI

Apesar de reconhecerem que haverá um acréscimo de receita, há dificuldades no terreno.

As autarquias admitem que a receita do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) irá subir significativamente nos próximos anos, depois de concluída a avaliação que está a ser feita pelas Finanças aos prédios que estavam por avaliar desde 2004. No entanto, alertam, em resposta ao deputado do PSD Paulo Batista Santos, para as dificuldades que têm encontrado no terreno na hora de proceder a estas avaliações.

Entre as queixas dos municípios estão, por exemplo, a falta de informação sobre as casas a avaliar e a necessidade de haver um reforço do número de peritos. Alertam também para a falta de recursos nas próprias autarquias para levar a cabo este processo. A câmara de Castro Verde, por exemplo, refere que "fica a sensação que [o processo de avaliação] está a ser executado de uma forma apressada e de um modo pouco consistente e rigoroso", acrescentando ainda que "os edifícios a avaliar deviam ser todos sujeitos a um levantamento minimamente rigoroso". No mesmo sentido, o município do Alvito reconhece que nalguns casos os dados fornecidos pelos serviços "não são rigorosos uma vez que se efectua a medição no local sem rigor". Já Chaves aponta a "dificuldade a reunir os elementos necessários à identificação dos prédios a avaliar" e defende que deviam ser os particulares a actualizar os dados dos imóveis junto dos Serviços de Finanças.

O processo de avaliação tem sido questionado, nomeadamente pelos peritos avaliadores que defendem que não têm recursos e que recebem remunerações muito baixas por cada avaliação. Recorde-se que o Ministério das Finanças comprometeu-se a avaliar mais de cinco milhões de casas até final do ano. De acordo com os últimos dados das Finanças, tinham sido avaliadas 500 mil casas até Março e o objectivo era chegar ao milhão no final de Maio.

Fonte: http://economico.sapo.pt/noticias/autarquias-criticam-processo-de-actualizacao-do-imi_149353.html

PIPELINE IMOBILIÁRIO

Oferta e Absorção Residencial  Descontos agravam-se para os novos mas reduz-se tempo de absorção.

Oferta e Contratos de Arrendamento No Algarve rendas contratadas 8% abaixo do valor de oferta no mercado. Tempo de absorção atinge os 7 meses.

Imobiliário Comercial Crescente estagnação do consumo e da atividade imobiliária no mercado de retalho português..

Certificação Energética Somente 15 novos edifícios  no Algarve. Norte e Centro com DCR's emitidas para 1.426 e 1.222 fogos novos.

PERFIL QUALITEL

A nota global de uma dada rubrica é sempre condicionada pelos pontos fracos parcelares dessa  rubrica, mesmo que as restantes sejam elevadas.

A síntese do valor da habitação é feita somente ao nível de cada rubrica, neste método não se obtém um valor global de utilização que resulte da contabilização das informações parcelares.

Cada utilizador pode assim, com base nas informações obtidas, e de acordo com os seus interesses e necessidades, fazer uma valorização relativa pessoal.

Este princípio é de grande interesse dando uma contribuição importante para a melhoria da qualidade das construções, uma vez que todos os aspectos são importantes, a qualidade de alguns aspectos não pode “camuflar” a falta ou menor qualidade de outros.

RUBRICAS	Perfil da Habitação
	1	2	3	4	5
J - abastecimento de água/ peças sanitárias
K - electricidade
L - protecção contra os ruídos emitidos no interior do edifício
M - protecção contra os ruídos emitidos no exterior do edifício
P - conforto térmico de verão
Q - custo de manutenção de fachadas e coberturas
S- custo de aquecimento ambiente e de água sanitária
E acessibilidade (opcional)
F- revestimentos das circulações nas zonas comuns do edifício
G- possibilidade de instalação de equipamento doméstico
H- revestimentos de paredes de compartimentos húmidos
I- revestimentos de pavimentos
U- outros elementos influenciado os custos de exploração e manutenção

COMO SE PODE APELIDAR DE PERITO, QUEM NUNCA FEZ UM EXAME PARA PERITO?

Como se pode apelidar de perito, quem nunca fez um exame para perito ? As Finanças fizeram exames para os peritos contratados ? Ou limitaram-se a aceitar os "peritos" das Ordens, teóricamente já peritos (?), e depois fizeram um pequeno curso de formação intensiva ?...Pergunto, mas afinal como se chega a perito avaliador das Finanças ?

Pergunta, em boa hora, pelo Colega José Eduardo Carrajana, no Grupo : Avaliação Geral do Património, aqui: https://www.facebook.com/groups/avalgeral/

Expresso o meu completo acordo com José Eduardo.A verdade é que a actividade profissional de avaliação imobiliária em Portugal, apesar da relevância de um forte e tradicional mercado de serviços nesta área, padece de “enfermidades” e resiste fortemente a um “tratamento”.

A minha convicção pessoal é a de que se justifica a assunção pelo meio académico, das mais modernas e tradicionais metodologias de avaliação imobiliária, como uma disciplina curricular, no âmbito seja de qual fôr a formação superior, com componente em gestão de empreendimentos e em particular nos cursos de engenharia civil e arquitectura, parece-me absolutamente pertinente, dada a maior convergência e aptidão destes profissionais, desde sempre reconhecida pelo mercado, para este tipo de serviços.

Por outro lado, a total ausência de regulamentação do sector, seja no acesso à actividade, seja no modo como é exercida, tem-se traduzido na prática, por um significativo atraso generalizado no conhecimento e aplicação das melhores regras de arte desta profissão técnica, que tem nos profissionais de engenharia civil e arquitectos os principais intérpretes.

A proliferação da oferta de cursos de pós-graduação, por escolas privadas nesta área, alguns com mais de década e meia de edições, é bem sintomática da procura e da necessidade de formação que os imensos profissionais desta técnica sentem. É uma verdade incontornável.

A AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA NO CONGRESSO DA CONSTRUÇÃO 2012

Este ano o tema da avaliação imobiliária tem estado na ordem do dia e quase nunca  pelas melhores razões. Também no Congresso Nacional da Construção -2012, em Coimbra, a Avaliação Imobiliária irá estar presente com uma comunicação nossa, entre as  mais de cento e trinta comunicações previstas nas mais diversas temáticas, que fazem já do Congresso de Coimbra um evento profissional de relevo e a não perder.

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA EM MASSA

José Cardoso da Silva1*, Telmo Dias Pereira2

1: Doutorando do Departamento de Engenharia Civil

Faculdade de Ciências e Tecnologia

Universidade de Coimbra

Pólo II, Rua Luís Reis Santos, 3030-788 Coimbra

e-mail: cardosodasilva.eng@sapo.pt,  web: http://www.dec.uc.pt

2: Departamento de Engenharia Civil

Faculdade de Ciências e Tecnologia

Universidade de Coimbra

Pólo II, Rua Luís Reis Santos, 3030-788 Coimbra

e-mail: telmo@dec.uc.pt,  web: http://www.dec.uc.pt

Palavras-chave: Avaliação imobiliária de massa, modelos geoespaciais

Resumo. A avaliação patrimonial Imobiliária urbana e rústica teve um progresso significativo na última década. Embora exista alguma literatura nacional sobre avaliações utilizando metodologias tradicionais, entre nós não existem trabalhos utilizando as mais modernas metodologias científicas para determinação do valor da localização, carta de isovalores e avaliação em massa.

Os modelos de regressão espacial têm sido uma ferramenta importante para os estudos de fenómenos relacionados com a economia urbana, em particular na interpretação do comportamento do mercado imobiliário e na avaliação de imóveis. A aplicação desta ferramenta depende da definição de uma matriz de pesos espaciais, com base em relações de distância ou contiguidade entre os dados de mercado, que permite captar os efeitos de dependência espacial e a incorporação dos mesmos ao modelo. Esta matriz, contudo, tem sido adotada simplesmente em função do conhecimento que o pesquisador detém do mercado, sem levar em consideração critérios científicos.

O trabalho que pretendemos apresentar, com a utilização de resultados obtidos da geoestatística, fornece um critério objetivo para montagem dessa matriz na qual os pesos espaciais são calculados em função da covariância espacial observada através de um variograma ajustado.

 Vários trabalhos científicos têm demonstrado que a incorporação dos efeitos espaciais em modelos de avaliações tradicionalmente utilizadas reduz a margem de erros nos valores encontrados, respondendo com maior fidelidade ao comportamento do mercado imobiliário. Neste trabalho a inferência será realizada pelo método da Krigagem, que leva em consideração tanto efeitos locais como efeitos globais para as estimativas finais, ou seja, é função dos dados e da covariância espacial.

O desenvolvimento destas metodologias foi aplicado a um caso concreto incluindo toda a área urbana da Vila de Nazaré. O modelo de avaliação em massa apresentou parâmetros de performance muito satisfatórios de homogeneidade e uniformidade, tanto para os diferentes imóveis construídos quanto para os terrenos.

IMI AUMENTA 400%

IMI aumenta 400% e será "catástrofe tributária".

O presidente da Associação Nacional de Proprietários considerou hoje uma "catástrofe tributária" a reavaliação de imóveis em curso.O presidente da Associação Nacional de Proprietários considerou hoje uma "catástrofe tributária" a reavaliação de imóveis em curso, estimando que o encargo com o IMI venha a aumentar 400% e não 60% como admite a Comissão Europeia.António Frias Marques falava à Lusa a propósito da notícia, hoje publicada pelo Jornal de Negócios, de que a factura fiscal com o Imposto Municipal sobre Imóveis irá aumentar 60% quando o processo de reavaliação de imóveis estiver a produzir todos os efeitos.O jornal, que cita estimativas do relatório da Comissão Europeia sobre a quarta avaliação da 'troika', escreve que dentro de três anos o Estado irá arrecadar mais 700 milhões de euros por ano, o que representa 60% da receita actual.

Questionado pela Lusa, o presidente da Associação Nacional de Proprietários (ANP) afirmou que, mesmo que o aumento fosse de 60%, o Governo já estava a ir "muito além" do que está previsto no memorando de entendimento com a 'troika', que é um aumento de 250 milhões em 2012 e de 150 em 2013.

Mas o responsável considera que a estimativa da Comissão Europeia "peca por defeito"."A nossa estimativa, com base no aumento que os nossos associados têm sofrido desde que há esta avaliação, aponta no sentido de 400%, ou seja, o quíntuplo, em média", afirmou.Para António Frias Marques, 60% seria um aumento brutal, mas 400% "é uma catástrofe que se adivinha".A estimativa da associação baseia-se nos casos concretos dos associados que, desde o início do ano, já foram notificados das reavaliações, a quem a ANP pediu que enviassem cópias da avaliação actual e da anterior para poder monitorizar os aumentos.

António Frias Marques citou o "exemplo paradigmático" do bairro dos Olivais, o mais populoso de Lisboa, onde casas avaliadas em 50 mil euros estão a ser reavaliadas em 250 mil.O responsável recordou que as notificações para pagamento do IMI só vão chegar às caixas de correio dos proprietários em Fevereiro e "então é que as pessoas vão ficar alarmadas"."As pessoas não vão poder pagar, vão entrar em incumprimento", antecipou, prevendo que "milhares e milhares de imóveis" venham a ser penhorados pelas Finanças. Para António Frias Marques, trata-se de uma "catástrofe tributária".

Segundo o relatório da Comissão Europeia, o aumento das receitas com o IMI "está estimado em 700 milhões de euros, para 1,9 mil milhões de euros, no final do período de transição de três anos". No bolso dos proprietários, no entanto, o aumento será para o dobro, já que, segundo as contas do Negócios, o encargo anual médio com o IMI é hoje de 120 euros e passará para 240 quando terminar a cláusula de salvaguarda que reparte por três anos os aumentos excessivos.A reavaliação de 5,4 milhões de prédios urbanos está prevista terminar no final do ano e fará subir o valor patrimonial dos imóveis, sobre o qual recai o IMI.

Fonte: http://economico.sapo.pt/noticias/imi-aumenta-400-e-sera-catastrofe-tributaria_148892.html

IMI A COMPENSAR TSU

A Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) manifestou hoje o "mais vivo repúdio" perante a possibilidade de um aumento do Imposto Municipal sobre Imóveis para compensar a eventual redução da Taxa Social Única (TSU).

Num comunicado enviado à Lusa, a ALP refere-se a notícias publicadas na imprensa sobre um documento do Fundo Monetário Internacional que sugere ao Governo uma redução da Taxa Social Única a financiar através de novos impostos sobre a "propriedade urbana - neste caso, o imposto municipal sobre imóveis (IMI)". "Os representantes dos proprietários portugueses vêm manifestar o seu mais vivo repúdio por uma tal possibilidade", afirmou. A ALP considerou que a reavaliação - a decorrer até ao final do ano- do valor patrimonial fiscal dos imóveis tem o "propósito expresso de colmatar parte do défice orçamental com 250 milhões de euros, a extorquir aos proprietários de imóveis".

Por isso, colocar os proprietários a "subsidiar as empresas através de um novo aumento de um imposto já exorbitante parece-nos totalmente inaceitável", precisou Luís de Menezes Leitão, presidente da ALP e da recém-criada Confederação Portuguesa de Proprietários.

"Outros podem pôr os seus capitais ao abrigo, fora do país, mas os prédios urbanos fazem parte do património de Portugal", referiu o responsável.

Menezes Leitão acrescentou que os proprietários urbanos consideram ficar "ferido o princípio constitucional da igualdade" ao "estimular a actividade empresarial através da espoliação fiscal de uma parte dos cidadãos".

Associação Lisbonense de Proprietários diz que a reavaliação - a decorrer até ao final do ano - do valor patrimonial fiscal dos imóveis tem o "propósito expresso de colmatar parte do défice orçamental com 250 milhões de euros, a extorquir aos proprietários de imóveis".

Fonte: Negócios

MERCADO IMOBILIÁRIO TRANSPARENTE

JLL: Mercado imobiliario português é considerado “transparente”

Portugal mantém-se na categoria de “transparente” no Global Real Estate Transparency Index de 2012, elaborado bienalmente pela Jones Lang LaSalle (JLL).

Portugal classifica-se na 28.ª posição deste índice que avalia a transparência de 97 mercados imobiliários de todo o mundo, e que revela que “os mercados imobiliários em recuperação deram um ânimo renovado à evolução em termos de transparência”, após a consultora ter registado “um abrandamento no progresso deste indicador durante a crise financeira em 2008 e 2009”.

“Cerca de 90% dos mercados registaram avanços na transparência do sector imobiliário durante os últimos dois anos, impulsionados pela evolução nos dados referentes aos market fundamentals e às medidas de performance, combinados com uma melhor governança de veículos cotados”, explica o comunicado de imprensa da consultora imobiliária.

A JLL afirna ainda que, “tal como os restantes países que se encontram no centro da crise da Zona Euro”, referindo-se a Grécia, Espanha e Irlanda, Portugal “lutou para manter o ritmo de evolução da transparência do mercado imobiliário nivelado com a edição anterior”.

Contudo, o relatório da LaSalle frisa que Portugal também “recuou em alguns componentes de transparência”, citando, como exemplo, o facto de o Índice FTSE EPRA/NAREIT ter deixado de estar activo.

“É reconfortante notar que, apesar das dificuldades que o mercado imobiliário português está a enfrentar, conseguimos manter um nível de transparência cada vez mais alto. Isto reflecte o profissionalismo crescente deste sector e ajuda a dar confiança aos investidores sobre os novos investidores internacionais que estão a analisar o nosso país”, explicou Pedro Lancastre, director-geral da JLL Portugal.

O relatório direcciona ainda uma nota importante para Angola, que entra pela primeira vez no índice, para a 95.ª posição, classificando-se como “opaco”. Os Estados Unidos classificaram-se como o mercado imobiliário mais transparente do mundo em 2012, seguido pelo Reino Unido e pela Austrália. Holanda, Nova Zelândia, Canadá, França, Finlândia, Suécia e Suíça entra na categoria de “elevada transparência”.

Fonte: Construir

A APRECIAÇÃO - MÉTODO QUALITEL

Este método com origem em França, permite a avaliação da qualidade de um fogo individual, a partir da avaliação de cada rubrica (actualizadas em revisão temporária do método) através da sua subdivisão em sub-rubricas. Permite avaliar o nível de qualidade de uma faceta em particular da rubrica em análise.

A classificação de cada rubrica é obtida através da combinação das classificações das suas sub-rubricas.O resultado final é expresso sob a forma de um perfil de qualidade, o chamado “Perfil Qualitel”.

O peso de cada rubrica é valorizado segundo o critério, interesse e ou sensibilidade do utilizador.

Rubricas da Certificação -  Intervenção do Qualitel				Grelha da Cotação Qualitel
				1	2	3	4	5
Conforto Acústico	No interior  da habitação		Exame dos ruídos, aéreos (voz, música, televisão, etc.), dos ruídos transmitidos por meio sólido (choque de objectos, etc.), dos ruídos provocados pelos equipamentos e instalações próprias de cada edifício (sist. de aquecimento e ventilação), elevadores, descarga de águas, etc.).				OPÇÃO CONFORTO ACÚSTICO
	No Exterior da habitação		Exame das fachadas e coberturas, em função da sua exposição aos ruídos, a escolha dos elementos da envolvente do edifício (janelas, caixas de estore, etc.)
Conforto Térmico	Conforto térmico de Inverno e consumo de energia		Avaliação das disposições construtivas utilizadas de modo a limitar os consumos energéticos em cada habitação (qualidade dos equipamentos de aquecimento ambiente, e regulação adequada, etc.)				OPÇÃO HPE 2000
	Conforto térmico de verão		Exame em função da zona climática e da inércia do edifício, dos dispositivos de ventilação e sombreamento utilizados.
Qualidade dos Equipamentos	Abastecimento de águas e peças sanitárias		Exame dos desempenhos da produção de água quente, do nível de equipamento em aparelhos sanitários (função ao nível previsível de ocupantes), da qualidade do revestimento das paredes de compartimentos húmidas.
	Electricidade		Exame da potência eléctrica disponível em cada habitação de tomadas e pontos de luz nos vários compartimentos.
Durabilidade de Fachadas e Coberturas			Avaliação realizada em função da durabilidade dos materiais e equipamentos, bem como da natureza das intervenções periódicas de manutenção.
Acessibilidade		Rubrica Opcional	Avaliação das disposições arquitectónicas e construtivas adoptadas de modo a facilitar a acessibilidade das pessoas a pelo menos 20% das habitações do edifício.			OPÇÃO ACESSIBILIDADE