METODOLOGIA CIENTIFICA DE AVALIAÇÃO

A Avaliação Patrimonial Imobiliária urbana e rústica, teve um progresso significativo na última década, em todo o mundo Anglo-Saxónico e até na América do sul, sendo mesmo considerada uma especialização em Engenharia de Avaliações, principalmente pela Introdução da Metodologia Científica, como suporte aos métodos técnicos até então utilizados.

A introdução da metodologia científica no trabalho do avaliador tem como objectivo orientar o profissional, desde a escolha das informações de interesse, a forma como recolhê-las, analisá-las e tratá-las, na busca de modelos que expliquem, de maneira satisfatória, a variação observada nos preços, do mercado que se estuda. Para tanto, devem-se seguir as seguintes fases:

- Conhecimento do objecto da pesquisa (do bem a avaliar)

- Preparação da pesquisa (um planeamento);

-Trabalho de campo (colecta de dados);

-Processamento e análise dos dados (análise exploratória)

-Interpretação e explicação dos resultados (o modelo)

A Engenharia de Avaliações, quando tratada seguindo estes passos, que levam em conta a forma de selecção da amostra e sua generalização em termos específicos de probabilidade , através de modelos apropriados, pode ser considerada como uma ciência: a ciência do Valor.

A ciência é uma poderosa ferramenta de convicção. Existem outras, tais como a intuição, a experiência mística, a aceitação da autoridade; mas a ciência, talvez pela aparente objectividade e eficiência, proporciona a informação mais conveniente. Se alguma evidência científica é relevante para determinada afirmação, a dita evidência ajudará na decisão de aceitar ou rejeitar essa afirmação (Richardson-1989).

O método cientifico pode ser considerado algo como um telescópio: diferentes lentes, aberturas e distâncias focais produzirão formas diversas de ver a natureza (mercado). O uso de apenas uma vista (um dado) não oferecerá uma representação adequada do espaço total que se deseja compreender (mercado). Talvez diversas vistas parciais (uma amostra) permitam elaborar um "mapa" tosco (o modelo) da totalidade procurada (a população). Apesar da sua falta de precisão, o "mapa" (modelo) ajudará a compreender o território em estudo (o mercado).

Nos cursos de Engenharia em geral, aprendem-se a utilizar métodos dedutivos, onde se aplicam a lógica e o raciocínio matemático, na aplicação de fórmulas prontas, tabelas, ábacos etc.., sem maiores questionamentos. Em Engenharia de Avaliações o mais importante é a indução como fonte de informação, onde é possível ter um conhecimento genérico do mercado imobiliário, com base em modelos ajustados a poucas informações disponíveis.

Mas deve-se insistir que a ciência não é "dona" da verdade. Toda "verdade" científica tem carácter probabilístico. Através dela se adquire "conhecimento", "compreensão", crença da falsidade ou veracidade de uma proposição (Richardson-1989).

É importante saber que não existe uma fórmula mágica para se avaliar um bem, qualquer fórmula deve ser inferida do próprio mercado e, mesmo utilizando-se técnicas avançadas da pesquisa científica, nunca se obterá um modelo perfeito. Os modelos possuem sempre uma parte não explicada que incorpora erros.

Ao longo deste blogue, a espaços, apresentaremos alguns conceitos básicos e comentários genéricos sobre, cada uma das fases necessárias na adequação de um trabalho de avaliação imobiliária, à metodologia científica, bem como alguns detalhes sobre a modelagem. Deve-se ressaltar que não existem regras rígidas para realização de uma pesquisa, cada trabalho de avaliação apresenta suas próprias peculiaridades. Em países onde a metodologia é já prática corrente, as normas e recomendações apresentam um roteiro básico, mas não são regras absolutas.


Fonte: "Engenharia de Avaliações", Rubens Dantas, Pini ; “Metodologia Cientifica de Avaliação", Cardoso da Silva, Bubok