A IMPORTÂNCIA DE UMA AVALIAÇÃO CORRECTA

O conhecimento do verdadeiro valor de mercado dos imóveis de uma região interessa a muitos participantes da sociedade, senão mesmo a toda  sociedade.

Desde os próprios participantes individuais no mercado como compradores e vendedores, passando pelos agentes comerciais permanentes do mercado, como imobiliárias, investidores, empresas construtoras, até aos órgãos públicos do Estado e Municipíos que têm parte da sua receita originada no valor de mercado dos imóveis e que, por meio das suas obras públicas, podem influenciar naquele mercado.

Os municípios em Portugal são responsáveis pela aplicação dos impostos sobre a propriedade e a transferência imobiliárias com o Imposto Municipal Sobre Imóveis – IMI, e o IMT – Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis, entre outras taxas. Para realizar a gestão destes impostos precisam amiúde da avaliação de imóveis nas respectivas regiões tributárias.

Cardoso da Silva, em “Avaliação Imobiliária – O CIMI face à Inferência Estatística” (2005), conclui que:

 A Metodologia CIMI aplicada à determinação do valor de mercado acarreta erros com uma amplitude que demonstra a sua ineficiência como metodologia de avaliação imobiliária e exígua explicação do valor de mercado, com evidente prejuízo da equidade pretendida.

O carácter dúbio das directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da localização excepcional e do estado de conservação, associado à debilidade da definição destes conceitos constantes na Portaria nº 1427/2004, e a inexistência de um descritor de valor para eles, na prática leva à diferenciação patrimonial de imóveis semelhantes.

Nas áreas-limite dos zonamentos, quase sempre coincidentes com arruamentos, os índices de localização operam a promoção de um dos lados e a desvalorização do outro, sem que se preveja no método nenhum processo correctivo para as desigualdades que fomenta.

Constatou uma completa incapacidade do método de processos de diferenciação do valor patrimonial,  de diferentes fracções dentro do mesmo prédio e face, por exemplo, à orientação, como à exposição, ou dimensão panorâmica.

Face à amplitude do erro detectado, 66,34% em 85% do valor de mercado associado ao emprego do método CIMI e atendendo particularmente à legislação que a suporta, se nos casos em que tal erro ocorra por defeito, se pode aceitar isso na defesa dos contribuintes, já nos casos em que tal ocorre por excesso, porquanto isso tem de injusto, – ter um património contributivo valorizado pelo Estado em níveis que o próprio mercado não confirma, deveria nesses casos, estar assegurado ao contribuinte o direito de defesa e demonstração do erro, ou a resolução comercial com o Estado, dado que de um bem essencial de equipamento social se trata. Numa economia de mercado, em regime democrático, não se afigura correcto permitir-se o Estado o lançamento de impostos sobre valores que o próprio mercado ou o próprio Estado não assegurem. Tratar-se-á de um verdadeiro confisco, sempre que o proprietário seja colocado perante tal situação, de se lhe retirar (algo a alguém) contribuições, como forma de castigo ou devido à existência de “regras” que “proíbem” o uso desse património.

O Decreto-Lei n.º 287/2003, nesta situação, sem a consagração  do direito de contestação com prova diversa ou extra regulamentar, é fortemente penalizante para uma indústria que sabe-se, ciclicamente ocorre numa produção excedentária bem como para utentes e proprietários finais.

Situação que se tem verificado de forma cada vez mais incidente, em todo o território nacional, nos últimos cinco anos, penalizando seriamente  industriais e proprietários, favorecendo colectas tributárias inadequadas e injustas, revestindo na prática o carácter de um confisco.

O Decreto-Lei n.º 287/2003 na sua extensão confere ao método CIMI um estatuto de rigor quase científico (porque regulamentarmente incontestável), carácter que claramente não tem, e importa denunciar e corrigir tal presunção. Quem, com mais credibilidade, melhor e mais eficazmente o poderá fazer que o meio académico?

Em países  como os Anglo-Saxónicos e América do Sul, onde a engenharia de avaliações está regulamentada, é  reconhecida a importância para uma tributação patrimonial equitativa, de contar com Plantas de Valores Genéricos (PVG), que têm um carácter público. No entanto segundo Peruzzo Triveloni (2006) a sua implementação prática apresenta importantes dificuldades técnicas, principalmente devido a problemas de metodologia aplicada, de disponibilidade de informações actualizadas e de acesso e domínio de ferramentas de análise e modelagem apropriadas.

Vários agentes sociais e económicos, o País e o próprio Estado estão portanto,  interessados em conhecer o correcto valor de mercado dos imóveis de uma vila, cidade ou região. Os métodos usados e suas garantias de acerto, equidade e justiça,  mantendo actualizada essa informação é um processo que interessa a todos.