Propalado por todos como o método mais empregue em
avaliações de imóveis, o método comparativo direto de dados de mercado, é
restrito a um determinado contexto, sendo impraticável sua extrapolação para um
contexto diverso.
Para a correta aplicação deste método é necessário
muita experiência e conhecimento por parte do
Avaliador, mormente quanto aos preços praticados na região, que devem
ser coletados de forma criteriosa, cuidadosa e justificável.Na coleta de
amostras de imóveis semelhantes ao imóvel a avaliar poderemos utilizar, tanto
os preços de transações já realizadas quanto os preços de ofertas num mercado
tipificado como de livre concorrência.
Os dados disponíveis têm que conter informações
precisas sobre a situação do imóvel e as características e/ou atributos que
possam influenciar na formação do valor. Vários autores referem-se ao método
comparativo como o mais objetivo, porém, este método não leva em consideração
comportamentos racionais dos proprietários/vendedores, locatários e compradores, pois baseia-se unicamente na
observação do que ocorre no mercado imobiliário, fazendo com que o Avaliador
reconheça as características que efetivamente justifiquem a formação do preço.
Na opinião de Lenk, Worzala e Silva (1997), McCluskey
et al. (1997) e Connellan e James (1998), este método tem tido uma utilização
crescente no desenvolvimento de modelos hedónicos ou de redes neurais, o que
permite tirar partido de uma maior quantidade e melhor sistematização da
informação disponível.
Segundo Rebelo (2002), embora esta abordagem se insira
nas condições de mercado correntes, ela é, no entanto, pouco adequada para a
determinação dos valores das propriedades de longo prazo. Curiosamente, no
entender desta autora, a utilização do método de comparação de dados de mercado
não requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores e dos
vendedores. Isto representa, no seu entendimento, um ponto fraco deste método,
pois se não se entenderem as motivações dos agentes intervenientes, é difícil
fornecer uma avaliação rigorosa e racional, se a base para comparação for
reduzida, o que torna difícil traduzir a evidência com algum grau de confiança.
Segundo Wolverton (1998) o método é limitado, pois o
facto de identificar a existência ou não, de determinado atributo na propriedade,
não significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade.
Wolverton (1998) tentou dar resposta a questões
relacionadas com a análise de vendas idênticas, fazendo os ajustes necessários
para quantificar as variáveis métricas ou as qualidades atribuídas à
propriedade. Além deste aspecto primário, os dados provêm da perspicácia do
avaliador, o que no mercado residencial corresponde às inúmeras variáveis que
vão desde a qualidade e padrão construtivo a uma vista agradável e que,
levando-se em consideração a área do imóvel a avaliar, busca-se chegar a um
preço provável de mercado.
O método comparativo de dados de mercado é usado para
estimar valores de mercado de propriedades similares, porém, ocorre que a
comparação de preços baseia-se numa relação directa e se o preço não é linear,
o método comparativo peca por traduzur um preço que pode ser inferior ou
superior aos valores reais praticados no mercado.
Wolverton (1998) concluiu que os avaliadores deveriam
questionar a aplicabilidade universal do método comparativo devido ao facto das
suas comparações exigirem ajustes à sua linearidade implícita. No seu entender,
este modelo elimina variáveis complexas e variações exógenas. O estudo deste
autor revela uma relação estrutural entre o preço e as variáveis de maior
interesse, porém, é sugerida alguma precaução quando se utiliza este método na
avaliação de imóveis inseridos em mercados com diferentes atributos e variáveis
de interesse.
Características
do método comparativo
1. O método baseia-se no princípio de que a
substituição é aplicável a toda uma classe ou segmento de imóveis e consiste em
estimar o valor do imóvel sobre uma base de dados de propriedades análogas.
2. Pode-se valer de técnicas de homogeneização e de
análise estatística.
3. A homogeneização é feita em função das
características e qualidades que, previamente, foram detectadas e que influem
no valor de mercado, dentro do segmento dos imóveis comparáveis.
4. Os preços de oferta das amostras são
homogeneizados, aplicando coeficientes de ponderação, para aproximar os dados
que se está a avaliar, de acordo com os critérios que correspondam em função do
objeto de avaliação e as características que, em cada caso, influem no valor
segundo a observação do mercado.
5. Depois da análise das amostras, com a média
aritmética ou com uma ponderação, o processo conclui-se assinalando um valor
homogeneizado por comparação para o imóvel avaliando.
Vantagens do
Método Comparativo:
1. Não existe melhor valor que o valor de mercado
(Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
2. É o método de avaliação mais objectivo (Nebreda,
Padura e Sánchez, 2006).
3. Baseia-se em observações do que, na realidade,
ocorre no mercado (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
4. Parece ser o método mais correto de estabelecimento
do valor dos bens imobiliários numa economia concorrencial (Wendt, 1956; Adair
e McGreal, 1996; Macckim, 1995 e Peto, 1997).
5. Método cada vez mais utilizado no desenvolvimento
de modelos hedónicos ou de redes neurais, o que permite tirar partido de maior
quantidade e melhor sistematização da informação disponível (Lenk, Worzala e
Silva 1997; McCluskey et al. 1997 e Connellan e James 1998).
6. Na Europa e na América do Norte (EUA) a literatura
considera o método comparativo de dados de mercado confiável.
Desvantagens
do método comparativo:
1. Circunscrito a um espaço e local definido (Molina,
2005).
2. É necessária experiência e conhecimento dos preços
da região, sendo imprescindível uma coleta de dados criteriosa, justificada e
cuidadosa (Molina, 2005).
3. É imprescindível dispor-se de uma base de dados de
imóveis semelhantes (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
4. Pouco adequado para determinação dos valores das
propriedades de longo prazo (Rebelo, 2002).
5. Não requer que o avaliador entenda a motivação dos
compradores e dos vendedores (Rebelo, 2002).
6. Se a base para comparação for reduzida, torna-se
difícil traduzir a evidência com algum grau de confiança (Rebelo, 2002).
7. O facto de identificar a presença ou ausência de um
atributo na propriedade não significa que se consiga medir a sua magnitude ou
qualidade (Wolverton, 1998).
8. A comparação de preços baseia-se numa relação
linear implícita direta, o que nem sempre acontece (Boyce e Kinnard, 1984).
9. Há avaliadores que têm reservas sobre a
confiabilidade do método devido à subjetividade na escolha de variáveis (Boyce
e Kinnard, 1984).
Conclusão
O método comparativo, segundo alguns autores, é a
técnica mais apropriada para determinar o valor de um imóvel. No entanto os
críticos do modelo reiteram que se a comparação de preços não for linear, o
método comparativo não consegue calcular o valor provável do imóvel com
segurança e é necessário ter alguma precaução quanto ao seu emprego em mercados
com diferentes atributos e variáveis de interesse, pois é um um método
circunscrito a um local e segmento definidos.
A dificuldade maior de utilização deste método
encontra-se na aplicação dos coeficientes de homogeneização, onde a ponderação
para se conseguir uma aproximação dos dados obtidos ao imóvel avaliando, leva a
questionar se o trabalho de avaliação imobiliária será uma ciência ou uma arte.
Pressupostos
do Método Comparativo de Dados de Mercado
É de importância fulcral o seguinte procedimento:
- A vistoria do
imóvel a avaliar com a caracterização cuidadosa interna e externamente, do fogo, do tipo e do contexto
urbano.
- Identificação
das variáveis influenciáveis do valor.
- Levantamento
de dados do Mercado, de propriedades similares.
- Homogeneização
de valores
A homogeneização pode ocorrer de duas formas:
- fórmulas, modelos e ponderações
arbitrárias, de consagração empírica.
- modelos resultantes de métodos
sustentados pela inferência estatística.
Fonte: Excertos do artigo Avaliação Imobiliária pelo
método comparativo na ótica do avaliador, dos autores Fenando Tavares,
Elisabeth Pereira e António Carrizo Moreira, publicado porEconomia Global e
Gestão v.14 n.3 Lisboa dez. 2009, com adaptações.
